保利“虚胖”，中海遗憾，招商蛇口翻盘！前10月TOP10房企贴身肉搏

行业继续在震荡中求稳，但分化已经趋近于历史极值。

2026年已经过去了10个月，据中指院数据，在各方发力之下，2026年1—10月，100家房企销售总额为25370.6亿元，同比降幅较1-9月收窄0.9个百分点。

但千亿、百亿房企数量仍在减少。2026年1—10月，千亿房企6家，较上年同期减少1家；百亿房企58家，较上年同期减少4家。

TOP10房企这边，持续的拉锯战也正在上演，部分央企从开局高增到一路增速回落；地方国企稳中有压；曾经的行业龙头万科近乎腰斩……

虽然增速在整体放缓，但2026年前10月TOP10房企销售额增长的房企有4家，比前9月多了一家：招商蛇口。前10月销售额1589.6亿；同比增长了1.85%，2025年同期还是下跌6.79%，2026年前9月也是下跌0.32%。

当越秀、建发等区域国企在2026年遭遇深度回撤时，招商蛇口完成了由负转正，横向对比同体量的绿城，前10月销售额同比下跌20.29%，招商的稳健堪称一绝。

在蜜姐看来，除了央企血统托举，还得益于它独特的“前港－中区－后城”模式以及深圳大本营的深厚根基。

招商在这一年几乎没有犯任何冒进的错误：不拿地王，不盲目下沉，以销定产。在泥沙俱下的时代，少错就是大赢。

华润置地则继续维持增长第一的势头，只是相比前9月的6.61%增速有所下滑。

华润的全年走势和中海完全相反：开局平淡，1月仅0.43%微增，前2月同比-13.55%，一度陷入负增长泥潭。

谁也没有想到，它能够步步向上，到前9月同比回升至6.61%，成为TOP10房企里的增速王者。

在蜜姐看来，华润最大优势是均衡。城市布局上一线、强二线、部分优质三线全面覆盖，商业地产与住宅开发双轮驱动，商业租金提供稳定现金流，极大对冲住宅销售周期波动。

另一边中海地产的走势就完全相反。2026年的中海是典型的前高后低。1月同比大涨20.58%，前5月增速 13.94%，一度长期霸占全口径榜单第一。

8月底，中海以1654.7亿短暂超过保利，距离年度销冠仅一步之遥。

但进入三季度，中海的增长势能肉眼可见衰减，前9月增速滑落至6.15%，前10月进一步收窄至5.13%，被保利发展以2亿元微弱优势反超，错失销冠宝座。

前10月中海全口径销售1988亿元，同比增长5.13%，位列榜单第二位。

下跌的这边情况则有点复杂。其中建发房产、越秀地产、绿城中国的跌幅在缩窄；保利发展、滨江集团、万科地产的跌幅则在扩大。

其中保利发展依然是前10月销售额的绝对老大，前10月销售额1990亿，但同比下跌10.64%，变幅位列TOP10房企倒数第五。

相较于2025年同期-21.58%的大跌，保利今年的跌幅收窄了一半，不容易。蜜姐注意到，或许是为了保住行业第一的宝座，保利在前几年采取了激进的拿地策略，导致现在手中积压了大量非核心城市的库存和利润率极低的项目。

保利的双刃剑在于：作为央企，有责任托底市场；但作为上市房企，资本市场的耐心正在被消耗。如果不能有效解决利润率下滑和库存去化问题，保利这种“虚胖”的规模将面临巨大的减值风险。

最悲伤的故事当属万科。2025年前10月，万科销售额1146.6亿，跌幅43.16%，已被逼至榜单第十。

而到了2026年前10月，销售额继续腰斩，仅剩573.2亿！

作为昔日的行业标杆，万科的断崖式下跌令人叹息。深铁入主后，虽然提供了巨量的流动性支持，但依然无法扭转销售端的溃败。

在蜜姐看来，万科的根源在于：前几年在多元化业务上的巨额投入如物流、长租公寓等未能形成反哺，而在核心城市的优质土储消耗殆尽，新拿地规模急剧萎缩，导致无货可卖、无盘可推。

跌出千亿阵营、营收腰斩的万科，已经失去了在规模榜上竞争的资格。现在的唯一悬念是：它能否熬过这场生死劫？

曾经，我们说房地产是百家争鸣；现在，是剩者为王。一份份月度榜单里可以看到，前十名里那些没有央企背景、缺乏低成本资金、过度依赖单一市场的房企，正在被逐步边缘化。

变局仍在继续，真正的洗牌，或许还在后头。