大批日本富豪组团购买上海豪宅？传言夸大，外籍购房有严格限购

先看一个数字：住在上海的日本人，过去一年又少了8.5%。古北黄金城道上的日料店，关门的比新开的多的那天，中介朋友圈正在刷一批带日语口音的客人，说他们不看户型、不问单价，拖着箱子就要全款扫楼。两边放在一块看，味道就有点不对了。

2025年10月日本外务省公布过一次居留海外日本人统计：在中国大陆长期居住的日本人共92928人，比上一年减少约4600人，连续13年下滑。上海是日本侨民最集中的城市，登记在册31733人，同比减少8.5%。古北、虹桥那一片以前被叫作小小东京，现在街面冷清，是住在这儿的人每天能摸到的现实。

那售楼处那些开口带日语口音的人从哪来？算一笔粗账就懂。三万多常住日本人里，哪怕百分之一近期有买房念头，也就三百来号人，撒到上海、苏州、杭州几个高端盘，足够让中介讲出组团扫货的故事。至于里面多少是纯日本籍、多少是在日本住久了的华人回流、开口习惯带点日文节奏，没人较真分。能带客成交，故事就传得下去。

东京那边确实有推力。日元兑美元这几年处在低位，东京23区新建公寓均价冲到高位，日本十年期国债收益率也爬到近三十年没见过的水平。普通中产攒了一辈子日元，看着本土核心地段被内外资金推着走，钱往哪搁成了真问题。但把这种焦虑直接翻译成日本人集体来上海买房，中间缺了一截证据——日本家庭海外资产配置的主流去向，公开数据里更偏向美元资产、美国房产、东南亚，不是把东京房子一卖全押古北。

中国这边的情况要分开看。上海楼市不是铁板一块，郊区老破小往下走，核心片区大平层走自己的线。全球资金在找跌出性价比的核心资产，日籍个人也好，别的境外资金也罢，逻辑趋同：找个能停钱的地方。可核心地段房子背后不是混凝土，是挂钩的学位、三甲床位、地铁运力，还有几十年市政投入堆出来的方便。这类东西总量锁死，多一套被外部全款拿走，本地年轻人上车的台阶就高一截。

政策其实没网上传得那么松。境外个人在中国境内购房，现行规则还是老杠杠：符合居留和工作等资质，原则上只能买一套自住，不能批量囤。2025年外汇局推过一轮便利措施，把粤港澳大湾区试点的先结后补放到全国，境外人士凭购房合同可以先结汇付首付，再补备案材料。外汇局当时把话讲得很直白，这只是银行审核程序便利化，购房资格、套数、自住用途一样没动。招联董希淼也补过同一句：是便利结汇支付，不是放松限购。

卡得住明文，卡不卡得住执行是另一件事。借身份规避、离岸壳公司绕道、资金来源穿透不到，这些缝隙不堵，一套自住的红线就会被磨穿。中介圈体感热闹，往往就长在这些缝隙漏出来的个案上。

再把镜头拉远一点。卢麒元前两年抛过一个估算，说2015到2025年存在规模巨大的隐性资本外流，用外汇外挂这类口径去算。这个说法在财经圈吵得很凶，但它本来就不是官方统计。拿可核对的数据对账：中国外储峰值在2014年6月，约3.99万亿美元，之后回落，这几年基本稳定在3万亿上下；2026年一季度资本和金融账户净流出752亿美元，其中证券投资净流出527亿。账面是对冲着的，有出去的，也有进来的。卢麒元自己说的也是隐性流失估算，不能跟官方国际收支画等号。方向值得盯，数字不能乱用。

有些事是具象的。前几年教培、地产热的时候，有人把项目估值做高，股权一卖现金落袋，再通过离岸通道把美元转出去，国内留空壳、留债务、留供应商的烂账。等人民币资产稳回来，再拎着箱子回来问核心地段有没有便宜货——这套来回通吃，才是比售楼处几个日籍客人更该较真的部分。

宅基地那套逻辑其实早就讲明白了。本村土地只能本村人流转，集体所有制卡的就是外人进来圈地。城市核心资产不是同一种法律载体，但常识相通：留足自己人的缓冲，不意味着闭门，只是家里的东西不能谁敲门都往外搬。

三菱地产1989年买下洛克菲勒中心，索尼同年吞了哥伦比亚影业，日本人当年以为把美国符号搬回了东京。不到五年，三菱亏掉二十多亿美元退出，索尼影视业务累计亏损约三十亿级美元。资本没有家国，它流向看起来安全的地方，退的时候不会替你收拾院子。

我们有自己的闸门，货币不能自由兑换，这道墙不是装饰。想拿贬值货币换核心地段，先过资格、过套数、过资金来源。规则立在前头，人来不来都行。怕的不是售楼处多几句日语，是连谁在买、钱从哪来、走的时候留什么都没人问。

商业地产那边顺手补一句：高力国际等机构统计的2026上半年上海大宗交易里，外资参与度并不高，住宅端更少见外资批量进场。中介嘴里的扫楼狂欢，和真实成交之间，隔着的不是一套房，是一整个被放大的滤镜。

古北售楼处的玻璃门照旧转着。有人进去问过户要几天，也有人只是路过，看看以前常去的拉面店有没有撑到这个冬天。