52%新房破发！上海外环跌回2018年，现在买房还能保值吗？

上海有团队做过一次统计。他们参照中原地产的方式，搭了一套定基房价指数，把2020年1月1日当成起点，回头看过去五年上海新房的价格走势。结果是有52%的新房在这五年里破发。破发的意思很直白，现在卖出去的价格比当初买进来还低。2020年1月那会儿，上海那一轮牛市还没起来，也就是说这批房子的价格跌回了牛市启动之前，不是跌回最高点之后。

同一个统计里，外环外不少房源的价格已经掉到2018年。这个说法在自媒体圈流传很广。中房网和克而瑞做过另一版统计，样本是2019年1月到2021年2月首次开盘的129个典型项目，结论是约51%的项目跌破了入市最低价。破发的项目大多挤在五大新城，青浦、奉贤、嘉定、宝山这几个区破发楼盘个数都超过8个，均价集中在每平方米3万到5万这个区间。而长宁、黄浦没有破发盘，静安、普陀各只有1个。

金山新城2018年的次新房金卫新家园，六十几万就能成交。金山万达华府87平方米两房，130万可以买到，对比2021年是腰斩。临港万祥的同润金色橘苑，2019年新房卖2.6万一平，现在成交1.5万。嘉定安亭的路劲上海花香澜庭，2015年开盘价2.5万左右，最新一套成交单价2.2万，六年过去还是破发。

破发盘有个共同点，供应量太大。网上房地产的数据显示，上海住宅新房中外环外占比达79%。五大新城这几年密集推地建新房，开发商为了去化打折促销，新盘的价格反过来踩住周边二手。与此同时，市区老破小也在降价抢客，内环内鞍山凤城二村最低挂牌价降到139万，中山公园、南码头一带150万也能买到，中环以内甘泉宜川、控江路、曹杨、真如、北蔡这些板块都在150万上下。郊区的次新房被新房和市区老房两头夹住。

买家的结构也在变。五年前投资买房的客户占比接近一半，开口就问这套房一年能不能涨5%到10%。现在这类客户基本消失了。买家的话术变成自住没问题就行，五年别亏太多。这不是情绪变化，是定义变化。过去买房默认每年增值5%到10%，现在这个预期被打掉了。

置换链条的走向能说明议价权在谁手上。住房城乡建设部的数据是2026年上半年二手房在一二手交易总量中占比50.4%，北京、上海、江苏、广东等18个省区市二手住宅成交面积超过新房。2026年前8个月这个占比升到52%，第一次反超新房。上海2026年上半年二手房网签成交147287套，新房只有19049套，套数上是7倍多。5月单月二手房成交26861套，新房3217套。

价格上，2026年9月上海二手住宅价格同比涨0.8%，是2023年7月以来第一次转正。9月在售项目日均成交面积比8月增加33%，来访量增加16%。青浦徐泾绿城悦海棠二批次281套房源开盘当天卖完，认购率超480%。这些是回暖，但不是普涨。外围区域仍然靠以价换量。

政策这条线，绕不开银行能扛住多少。东方资产连续多年发布的《中国金融不良资产市场调查报告》里有一个反复出现的结论，大中城市房价下跌20%到30%时，银行贷款损失将首次超出其承受能力。平安证券那份房地产深度研究报告的判断更靠前，认为房价下跌20%就会给银行业带来巨大压力。这些是机构压力测试的经验值，不是监管公布的指标，不同机构、不同年份的结论也不一致。2010年时几家银行高管在公开场合的表态是能容忍30%到40%的跌幅，模型和现实之间始终有距离。

把这些串起来看，政策想要的大概率不是让房价涨回去，而是不让它跌穿。2026年8月20日，上海六部门联合印发通知，优化公积金提取、降低外环外二套首付比例、实施以旧换新补贴，外环外二套首付比例降到15%。方向是打通置换堵点，把外环外的改善需求放出来。

判断价格稳没稳，现在被提得最多的一个数字是租金回报率。逻辑并不复杂，房租是房子的现金流，租金回报率相当于房子的息率。如果租金收益接近房贷利率，房东一算账，收租和付利息差不多，就没有必要急着割肉。

2026年初，上海全市住宅租金回报率约2.04%，在四个一线城市里排中游，略高于北京的2.01%，明显高于深圳的1.5%。老破小这个品类平均约2.65%，比全市大盘高0.6个百分点。静安彭五小区28.4平方米总价112万、月租3400，回报率3.64%。杨浦鞍山四村42平方米总价175万、月租5500，回报率3.77%。浦东潍坊板块总价180万到190万、月租4000到5000，租售比3%。黄兴公园附近140万总价、月租3800，租售比3.2%。

拿这些数字去比银行牌价。2026年10月中旬，10年期国债收益率一度下探到1.64%，30年期在2.06%附近。国有大行五年期定存挂牌利率1.3%，上海首套房贷利率约3.05%。市区头部老破小的租金回报率已经贴着甚至略高于房贷利率。一套150万的内环老破小月租4500，首付三成，租金基本能覆盖月供，还有余钱。持有房产从贴钱变成收钱。

租金回报率抬升的算术不在租金这一头。大盘租金这几年只下滑了10到15个百分点，房价却有区域打到六折，部分房源跌到五折。分子小跌，分母大跌，比值就被动上去了。2023年到2025年的回报率修复基本是这么来的，业内人士叫被动式修复。2026年出现的变化是租金这一头也动了，中指研究院数据显示2026年3月到8月核心城市普通住宅租金连续6个月环比上涨，上海涨幅连续多月在50城里排前面。租售比的修复从单腿走路变成两头都在走。

租金比房价抗跌，原因在收入。上海彭浦新村一套70平方米两房总价180万，月租三四千，租售比大约2.5，部分一房户型总价接近100万。四千块的房子跌到三千五市场能接受，砍掉三成跌到两千多很难出现。租客的收入不会跟着房价同比例缩水，经济周期的波动幅度也小于房价的波动幅度。

顺着这个逻辑往下看，房产和股票确实是两回事。股票可以归零，房子最差还能住、还能租，这是消费属性的安全垫。但底在哪里，不同房子答案差得很远。人口流入、配套齐全的核心区房源有人接盘，有真实居住需求托底。人口流出、楼龄老化的远郊房源面对的不是价格问题，是没人来问。

挂牌端已经出现一些变化。截至2026年10月18日，上海全市二手房挂牌约283652笔，比年初的34万多笔减少约5.8万笔，比2025年峰值11.4万套的水平明显收缩。链家平台上200万元以下房源的成交占比回升到35.7%。多数房源的议价空间从前期约5%收窄到1%到3%。

机构对什么时候见底没有共识。申万宏源的判断是上海房价已在2026年年初见底。高盛的路径是2026年底附近触底，2026年底到2028年底累计上涨约15%，年均5%左右。中信证券认为政策加持有望推动真实居住需求入市，下半年延续小幅回升。三个判断的共同点是底部，分歧在回升的斜率。

买房之前能算的账其实就两笔。一笔是租金能不能覆盖利息，另一笔是五年后有没有人接盘。在彭浦新村这种180万总价、月租三四千的盘子里，第一笔账能算平；在外环外一套没人问的次新房里，第二笔账没法算。上海购房者整体杠杆率不高，这能保证不崩盘，保证不了每一套房子都卖得掉好价钱。