刚刚，福州长乐第四轮土拍定档！4幅超100亩地块，起拍价4.32亿！

长乐这轮土拍最便宜的一块地，起拍楼面价只有2315元/平方米。11月4日，长乐区自然资源和规划局挂出2026年第四次拍卖出让公告，4幅地安排在11月25日15点拍，总出让面积67310平方米、约100.96亩，起拍总价4.32亿元，地点在长乐区公共资源交易服务中心。四块地没有一块是大体量压箱底项目，最小的航拍-5号只有9.26亩，最大的航拍-7号44.51亩。

航拍-5号在航城街道西洋南路西侧、莲心溪东侧，6172平方米，容积率1.1到1.6，起拍3800万，算下来楼面价约3848元/平方米。这块地小学写的是洞江小学龙津校区，后面跟了一串说明：龙津校区是暂名，正式投用前学生暂寄洞江小学或首占中心小学，初中去长乐一中首占校区。公告末尾统一补了一句，具体以当年招生公告为准。

首占片区还有两块。航拍-6号在海峡路东侧、营滨路北侧，12891平方米，容积率能到2.5，起拍1.07亿，楼面价约3320元/平方米。它的小学划片不是单点锁定，而是长乐区教师进修学校附属小学或首占中心小学，看当年学位情况综合考虑，初中同样是一中首占校区。航拍-7号在站北路北侧、会堂路西侧，29675平方米，容积率1.1到2.0，起拍2.01亿，楼面价约3387元/平方米，学和5号走同一套暂寄安排。三块首占地放一起看，初中端口都接着一中首占校区，小学端口全部带过渡表述。

把时间往回拉一点，9月17日航拍-3号由福州中乐投资有限公司拿下，成交价1.78亿，按容积率上限折算楼面价约4762元/平方米，溢价1.7%。中乐投资是福建保利投资发展有限公司的全资子公司。两块地隔了两个月，起拍楼面从四千七档掉到三千三档，不是同一区位不能直接等号，但定价温度确实有变化。

滨海那块叫滨拍-8号，在塘东路南侧、南雅路北侧、文松路东侧、万沙路西侧，18572平方米，住宅加商业加商务金融，容积率1.1到2.0，起拍8600万。媒体按2.0算出来楼面约2315元/平方米，官方公告按同样口径列的是约3194元/平方米，两个数字差在测算口径，看稿时别混着用。这块小学划到2029年之前，纳入福州滨海实验学校和福州群众路小学滨海校区共同划片，初中对口直升，过期之后怎么办，公告没写死。

四块地容积率下限全是1.1。这个细节比单看楼面价更实在，开发商不至于被逼着往高密度里堆，小高层、低密组团、架空层这些产品动作有空间。福州今年关于住宅设计有一些松绑动作，停车、阳台计容、建筑面宽给了弹性，长乐这轮把地块全压在1.1起，算是顺着这条线走。

交地节奏也写得很细：净地交付，签合同一年内交地，交地后九个月内开工，开工后三年内竣工。付款是签合同30天内付50%、60天内再付50%，鼓励用数字人民币缴。不设保留价，加价幅度100万或50万一跳，取决于地块。

首占这三块靠一中首占校区做锚，但小学端口没一块是永久承诺。滨海那块反过来，学校名字写得很满，可时效卡到2029年，低价对应的就是这套不确定性。开发商算账会分开看：地价款、建安、商业自持或销售、学区兑现成本，最后落回长乐本地改善和首置能不能接住。

11月25日下午三点，四块地一起开拍。谁举牌、底价走还是溢价、后续做毛坯还是带装修，公告里都不会提前给答案。