全是等着看热闹的！东莞市一栋大别墅连续经历5次拍卖，最终成交价拿到863.7万

11月3日，东莞虎门国际公馆银湖别墅区26号102上架拍卖。

这是一栋543.24平方米的毛坯大别墅，2015年建成，2016年登记在广东黄河实业集团名下，之后再没人碰过。 空了十年，墙是光的，地是光的，花园里只剩杂草。

当天4个人报名，2小时延时，78次加价，最后落槌价863.766万元，折合单价1.59万元/平方米。

这不是第一次拍。 前面已经走了四轮。

一拍起拍1167.6201万元，没人报名。

二拍930.8961万元，还是没人。

三拍790.9575万元，依旧流拍。

四拍有人交了保证金，进了场，一价没出，又流了。

五拍把起拍压到632.766万元，人才真的来了。

从1167万到632万，降了将近一半，房子还是那栋房子，毛坯还是那个毛坯。 变的不是房子，是价格终于碰到了市场愿意举手的位置。

同批一起挂出来的其实有四栋，起拍都是六百多万，另外三栋连一个报名都没有。 只有26号102被人抢了下来，78轮出价，比五拍起拍价高出231万。

同一个小区，同一批上架，结果差这么多。 别墅法拍从来不是“小区名字好就稳”，每一栋的朝向、临路、景观、户型细节，都会把买家分流开。 看得细的人，不会闭着眼买。

这套房最大的特点，是“干净”。

毛坯、空置、没装修过，也没有人住过。 对自住来说，意味着可以从零规划；对法院和执行程序来说，也少了很多占用、租赁、清场的扯皮。

但它也有绕不开的成本。

房产登记在公司名下，不是个人产权。 过户时涉及的增值税、契税、印花税等，按法院公告口径，各自依法承担，原权利人该付的部分由买家先垫付，之后再走退税流程。 具体金额以税务部门核定为准，不能按普通二手房那套算法直接套。

水、电、物业欠费，以及未明确缴费义务人的费用，也要买家自己接手处理。

所以863.766万元只是成交价，不是落地价。

地块本身不差。 虎门国际公馆在白沙社区，离虎门高铁站、虎门北地铁站都不远，广深高速、虎门港高速、环莞快速路围着走，有山有水面，低密别墅在东莞现在本来就稀缺。

同小区此前已经拍出过四栋，成交价从七百多万到一千多万不等。 这次26号102拍到863.766万，放在同小区区间里，不算高，也不算离谱。

背后是开发商资产包在慢慢出清。

黄河集团这几年陷入债务执行，名下多套银湖别墅被集中挂拍，执行案号里能看到（2026）粤0106执恢573号。 这批房子更像是债务处置里的残值变现，不是业主主动卖房。

这也是为什么同批四栋一起放出来，价格压得一次比一次低。

买家算的账其实很直接：

先看起拍价有没有到位。

再看产权性质，公司名下和个人名下，税费完全不同。

最后看毛坯状态能不能接，愿不愿意花时间重新做一遍。

拍到的人拿下的不是“现成豪宅”，是一块543平方米的空白画布。

周边参考也有意思。 同区域法拍别墅之前有24号102，二拍930多万元底价成交，评估价1600万往上。 那套也是543.24平方米、毛坯、黄河集团名下。

对比下来，26号102这五拍863.766万，是踩着前几轮降价之后的底部起来的价格，不是捡到天上掉馅饼，也不是明显贵了。

法拍房的价格，从来不是房子值多少，是“最后一个人愿意再加一口”的那个数。

78次加价里，前面几十次可能都在试探，最后几口才是真判断。

这栋别墅接下来的路还长。

过户、核税、垫资、退税、物业对接、再设计再施工，每一步都要钱和时间。

拍下只是开始。

虎门这套别墅的故事，不在拍卖页面上，在交房之后的那几年里。