中国房地产上市资产占比1.4%，已低于美国的1.7%

中国房地产在股市里的“块头”，已经比美国还小了。中信证券10月底发布的一份研报给出的数字是：中国境内房地产相关上市权益资产占总市值（A股、港股和REITs合计）的比例，从2018年峰值6.2%一路降到1.4%，已经低于美国房地产上市资产1.7%的市值占比。一个曾经在资本市场里占比远高于其他国家的行业，如今在账面上被美国反超。

但1.4%不能直接读成“中国房地产不重要了”。它衡量的只是上市交易的权益资产，不是房地产的全部家当。真正值得拆开看的是：中美这两个比例背后，装的到底是什么东西。

中信证券研报对“房地产相关上市资产”划了一个明确范围：开发建设类、房产运营类、房产服务类和不动产REITs类，基础设施REITs和以基建为主的建筑商不计算在内。在这个口径下，中国相关资产市值较峰值下降了64%，约2.0万亿元人民币；美国对应资产总市值约1.4万亿美元，占美股总市值的1.7%。

结构上的差别比总量更清楚。美国房地产类上市资产的主体是REITs，不动产REITs占美国房地产板块总市值的82%，也就是说，美国那一端装的主要是持有写字楼、商场、公寓并靠收租运营产生回报的资产。中国正好倒过来：开发企业市值较最高点已经下降了73%，但目前仍占房地产相关上市资产市值的65%。

这就像两个市场各摆了一桌菜。美国那桌的主食是“包租公”的收租权，中国这桌的主食还是“盖房卖房”的开发商股票。当卖房这门生意的预期被重新定价，开发商那一端就会剧烈收缩，并直接把整个比例拉低。

开发端的收缩在港股市场呈现得尤其直白。2017年巅峰时期，地产加建筑板块的总市值一度占到整个港股的30%以上；如今世茂、旭辉、时代中国等曾经的千亿房企，股价已经跌到几分钱。中信研报中开发企业市值降73%这个数字，对应的正是这一类资产在资本市场里被大幅减记。

REITs这一端能不能补上来？目前规模还远不够。截至2026年10月30日，国内公募REITs共上市94只，总市值2376亿元。放在2万亿元的房地产相关上市权益资产里，只占一小角。而且头部集中度也偏低：美国前5大不动产权益REITs占其REITs市场市值的42%，中国前5大不动产产权类REITs只占所有产权类REITs的25%。

还有一层容易被忽略的统计边界。这个1.4%只算上市交易的股票和REITs，居民家庭持有的房产、房企手里的土地和在建项目，大部分不在这张表里。中信研报也点明，中美两国住宅开发投资占GDP比例相近，中国居民部门持有的房地产类资产仍然远高于美国居民部门，但房地产类上市资产市值占比明显更低。实体层面的房地产体量，和股票账户里能买到的房地产资产，从来不是同一张表。

所以1.4%低于1.7%，核心变量不是两国盖了多少房子，而是资本市场给“盖房卖房”和“持有收租”两种模式分别定了什么价。开发端的市值收缩已经发生在报表里，持有运营端的证券化还在早期，REITs市场扩容和头部品种做大是观察这个比例会不会变化的线索，但它取决于存量物业证券化的推进节奏。

4%记录的是这个结构切换过程中的位置，而不是房地产在经济中全部分量的终局。

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