“拆迁潮” 终究还是来了？住建部明确，今后老旧房全都采用这两种方式处置

2026年9月18日国新办“开局起步‘十五五’”系列发布会上，住房城乡建设部总工程师李晓龙的表述是清楚的：把老房子改好，经过检测评估，分两种方式推进——原拆原建，以及改造、维修、局部提升。这一表述在官方记录和多家媒体转载中一致，是文章政策框架的事实基础。

但把它读作“拆迁潮来了”，会跨越这一表述自身的限定。原拆原建对应的是“D级危房等必须拆除重建”的情形，属于安全兜底的少数；改造提升覆盖的是绝大多数老旧住房，路径是更换管线、加装电梯、局部功能升级，而非征收拆迁。两种方式并列，但适用对象的范围相差悬殊。

北京和上海的案例是真实的，但出资结构并非“没有现金补偿”那么简单

北京西城区三里河一区28号楼，1970年代末建成的D级危房，54户居民以原拆原建方式于2026年2月回迁，从搬出到拿钥匙不到半年。综合改建成本约11815元/平方米，政府补贴约四成，居民承担约六成；一套60平方米的自住房，居民实际出资约36万元，超出原面积的部分按同一成本价补差。这与“没有现金补偿”的表述并不矛盾，但需要补充一个限定：居民承担的是建安成本的分摊，而非市场价购房；补贴来自财政，不是开发商支付的土地增值收益。

上海静安区彭浦新村彭一小区，40幢非成套旧住房、2110户居民，2025年6月回迁至17幢带电梯高层。该项目从征询到回搬历时数年，过渡安置费用由财政承担。出资结构因产权性质而异，租赁户与产权户的条件并不相同，“户均出资数十万”不能作为统一口径引用。

改造后的价格效应：8%—12%是真实引用，但需要放回它的前提

贝壳研究院的统计显示，完成全维度改造的老旧小区，二手房均价较同片区未改造同类房源高出8%—12%；成功加装电梯的楼栋，整栋均价提升8%以上，中高楼层溢价可达10%—15%。这一数据在多个来源中反复出现，方向是可信的。

但它的适用条件同样明确：全维度改造（管线、外墙、电梯、适老化等系统性工程），而非仅刷外墙或修补局部；且溢价是相对同片区未改造房源的比较，不是所有老房改造后都自动上涨。远郊、缺乏配套支撑的老旧小区，即便完成基础改造，也难以仅凭改造本身扭转流动性偏弱的问题。把“8%—12%”当作持有老房等待升值的普遍依据，会忽略这一统计口径的边界。

原拆原建与棚改的根本区别，在于钱从哪里来、地往哪里去

棚改高峰期，资金来自央行PSL贷款，居民拿到货币补偿后进入市场购房，土地经由出让产生增值，开发商和地方政府在土地增值中完成资金循环。原拆原建的逻辑相反：土地不出让、性质不变、居民不离开，资金以居民自筹为主、财政补贴为辅，免征土地出让金和基础设施配套费，回迁居民免征契税。没有土地增值收益的注入，就没有“拆一户赔几百万”的财务空间。两种路径在目的、资金和结果上的差异，是结构性的，而非力度大小的区别。

“2570亿元城市更新资金”和“7年改造28万个小区”在文章中出现，但更准确的公开数据是：“十四五”期间全国改造城镇老旧小区24万多个，惠及1.1亿多人；“十五五”计划新开工改造11.5万个老旧小区、更新加装电梯57.5万台。中央预算内投资城市更新专项2026年安排970亿元，超长期特别国债1600亿元用于城市更新配套。“2570亿”与这些口径不完全对应，不宜作为单一数字引用。

对持有老房或考虑置换的家庭而言，务实的判断不来自“会不会拆”

原拆原建的门槛是明确的：房屋须经鉴定为C级或D级危房，或属于非成套住房等特定情形；表决需满足专有面积和户数双80%以上同意，产权清晰、符合规划。绝大多数老旧住房不在这一范围内，等待“被鉴定为危房”不是一个可以纳入家庭规划的确定性事件。

真正可以用于决策的，是另外几个更前置的问题：小区是否已被纳入当年的改造计划、改造内容是基础修缮还是系统性提升、加装电梯的可行性如何、以及所在位置是否具备真实的居住和租赁需求。改造带来的居住改善是直接的，但它首先服务于“住得更好”，而不是“卖得更贵”。对于位于核心城区、配套成熟、已纳入系统性改造计划的老旧住房，改造可以延缓折旧、维持流动性；对于远郊、缺乏产业和人口支撑的老房，改造改善的是基本生活条件，需求基础的收缩不会因此逆转。把这两种情形放在同一张“拆迁造富”的预期下看待，反而会模糊真正需要做出的选择。