恒大物业的新东家，定了

40.26亿港元买下一家半年营收近70亿元的物管公司过半股权，每股出价却比停牌前市价低了近三成。太盟投资接手的，是一个已经和恒大切割到只剩名字的恒大物业。

10月30日恒大物业公告，太盟投资旗下平台以总现金代价40.26亿港元，收购中国恒大及CEG Holdings合计持有的51.016%股份，折合每股要约价0.8359港元。这一价格较停牌前收盘价1.185港元折让约29.5%，要约人同时明确不会提高要约价。待先决条件达成、股权交割完成后，太盟将成为新控股股东，并按同一价格向其他股东发起全面要约。

这笔交易拖了一年多才落定。中国恒大2024年1月被香港高等法院颁令清盘后，清盘人把恒大物业股权列为债权人重要的偿债资源，2025年9月正式启动出售。第一轮排他谈判在2026年6月终止，第二轮在9月底签署排他协议，10月28日盘后正式签订买卖协议。反复博弈本身说明，买家对价格和条件掂量了很久。

太盟愿意在这个价位出手，指向的不是“恒大”标签，而是恒大物业已经变成一家靠第三方项目吃饭的公司。

截至2026年6月底，恒大物业在管面积约6.03亿平方米，较2021年底的4.73亿平方米增加约1.3亿平方米；2026年上半年营收69.43亿元，同比增长4.5%。其中来自恒大关联方的收入只有约265万元，同比下降87%，第三方收入占比接近100%。公司还把约2.56亿元关联方空置物业费从收入中剔除，相当于把“账面上能记、实际上收不到”的部分提前拿掉，没有用来美化报表。

利润端谈不上惊艳，但在行业里站得住。上半年归母净利润5.17亿元，同比增长9.5%；毛利率19.2%，同比提升1.2个百分点。同期保利物业毛利率约19.19%，中海物业约14.9%，招商积余约10.99%。恒大物业的毛利率与保利物业几乎持平，高于中海物业和招商积余。社区生活服务收入同比增长17.9%，增值业务正在从单纯的物业费往社区服务延伸。

但账本上还有没卸完的包袱。截至6月末，恒大关联方应收款20.89亿元已全额计提减值，公司合计减值拨备32.44亿元；上半年金融资产减值损失1.44亿元，是去年同期的两倍多。整体净利润增速只有2.5%，低于归母净利润9.5%的增幅，净利率从7.4%微降到7.2%。可用资金约42.44亿元，比年初小幅减少，董事会没有派发中期股息。经营已经能靠自己转起来，但历史遗留的应收和减值仍在拖累利润表。

太盟对这类资产并不陌生。2024年3月，太盟牵头联合中信资本、阿布扎比投资局等机构，向大连新达盟投资约600亿元，合计持股60%，取得珠海万达商管的控制权。那笔交易的结构是投资方掌握控制权、经营团队负责日常运转。对恒大物业，公告层面仅确认了收购和要约安排，尚未披露具体的后续整合计划；太盟过往在控股项目中通常保留核心经营团队，侧重提升运营效率，而非把被投企业并入其他平台。

对普通业主而言，最直接的含义不在股价，而在服务合同由谁最终负责。恒大物业的管理合同大多签在项目层面，控股股东更换不改变已生效的物业服务关系。真正值得观察的是，新控股股东会不会在成本端做更大力度的压缩，以及第三方外拓的节奏能否接上恒大体系内项目自然到期后的缺口。

26亿港元对应51.016%股权，隐含全公司股权价值约78.9亿港元，大约是恒大物业2026年上半年归母净利润年化后的七倍多。这个价格谈不上贵，但也谈不上捡漏——它定价的是一家已经能独立造血、却仍背着历史减值和关联方坏账的物管公司。交易目前仍待先决条件达成，尚未完成交割，恒大物业最终用什么价格回答“离开恒大值多少钱”，要等要约结束和首份“去恒大化”后的完整年报才能看清。

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