深圳写字楼空置率逼近30%：租金跌回14年前，最坏时候正在过去？

深圳甲级写字楼的租金，跌到了一份很多人没见过的价单上。

仲量联行的统计是2025年全年租金同比下跌11.1%,戴德梁行口径下,到年末全市甲级写字楼平均租金是149.4元每平方米每月,同比下滑11.7%。往前推,深圳甲级写字楼的租金高点出现在2018年三季度,255元每平方米每月。再往前,十年前的价格大致就是现在这个位置。一栋楼一百万平米的租金账,七年时间被抹掉了一大截。

空置率没有回到十年前,它创了新高。仲量联行2025年末的数是26.2%,比上一年同期升了1.8个百分点。戴德梁行年末录得29.41%。第一太平戴维斯全年统计是31.4%,高力国际2025年三季度是27.0%。口径不同,方向一样,深圳是四个一线城市里空置率最高的那个。

但深圳不是一块铁板。福田CBD的空置率常年在22%上下,金融机构的聚集在那儿堆了十几年,存量盘够厚,即便金融业扩招慢下来,大面积的退租没有出现。南山科技园是另一种样子,2025年三季度净吸纳量5.2万平方米,空置率压在18%附近,比前海低了二十多个百分点,靠的是人工智能和硬科技企业一层一层地租。前海是这轮供应最集中的地方,2025年三季度末空置率42.4%,光明科学城个别楼宇的数字超过45%。

差异出在供应节奏。2025年深圳甲级写字楼全年15个项目入市,新增供应面积接近116万平方米,是近三年最高,新增项目高度集中在前海、宝安中心、后海三个子市场,占比分别约为35%、21%和21%,其中一半以上是企业自建总部大楼。深圳已经连续九个季度单季新增供应超过20万平方米。

企业自建总部这件事的影响比统计数字更直接。头部TMT公司搬到自建楼里,原来租的整层整栋退掉,科技园、后海的核心商务区出现了大面积退租。企业没有消失,只是从租别人的楼变成了用自己的楼,租赁市场的需求池被抽掉了一块。仲量联行华南区的李文杰提到,2025年深圳甲级写字楼全年净吸纳量录得66.4万平方米,是2021年以后的新高,比近五年均值高出16.9%,这其中有相当一部分来自大型科技和金融企业的总部自用需求。自用需求和租赁需求是两笔账,看着都在去化,市场的真实热度不是一回事。

供应端的洪峰在2026年踩了刹车。高力国际的数据显示,2026年三季度深圳甲级写字楼新增供应连续第二个季度为零,前三季度只有1个项目交付,总面积约9.3万平方米,全市存量维持在987万平方米。全年新增供应预计约57万平方米,成为近年新低。上半年深圳甲级写字楼净吸纳量约30.3万平方米,二季度单季就有17.8万平方米,是近五年同期最高。供应停下来,存量开始被消化。

空置率的回落跟得很快。高力国际的口径下,2026年二季度末全市空置率24.3%,三季度末23.6%,连续三个季度回落,同比下调3.4个百分点。仲量联行口径下,2026年二季度末空置率24.9%,较2025年底累计下降约1.5个百分点。租金还在跌,但跌幅在收窄,二季度环比只跌0.7%,三季度环比跌2.0%,平均净有效租金约128.5元每平方米每月,同比下调5.0%。李文杰的说法是,业主的心态已经从以价换量转向去化与价格之间的平衡,进一步大幅降价的意愿减弱。

租户那边的议价空间是实打实的。前海有新建写字楼把免租期拉到18个月,租金比周边成熟楼宇低15%;部分项目的实际成交价较报价下浮20%。仲量联行提到,面对市场租金和现行租约之间的差距,更多租户在谈租约重组,业主相当频繁地接受。2026年二季度,蓬客酒店签约前海中国风投大厦2.3万平方米,是当季全市最大单笔新租成交,酒店业态已经连续多个季度活跃,2026年上半年成交占比约15%。一家酒店集团敢在这个时候签两万多平方米,看的是租金门槛已经低到能算得过账。

需求端在换人。高力国际统计,2026年三季度深圳甲级写字楼租赁成交里,TMT行业占比约32%,居各行业首位,互联网电商、电子、IT服务是主力,半导体产业链和人工智能相关企业表现活跃。

仲量联行的口径里,2025年TMT行业提供了深圳约三分之一的甲级写字楼租赁需求。2025年上半年,科技互联网行业贡献近二成的租赁成交面积,其中硬科技赛道录得多宗整层及以上规模交易。品牌出海的推动同样明显,跨境支付、国际物流、海外营销投放、跨境法律咨询这些配套专业服务的租赁需求在上升。

这就是K型分化的样子。卓越商办管理的马婉把这个修复节奏概括为K型,核心城市的核心资产先企稳,边缘资产继续承压。福田和南山靠成熟的产业生态、配套和稀缺区位,空置率低、租金相对坚挺;前海、后海、宝安中心这些新兴商务区面对的不确定性更大。但分化并不是区域一刀切,新兴区域里也有楼宇借着产业动能承接企业的升级搬迁,核心区域同样存在低效资产。

关于深圳为什么和其他三个一线城市不一样,马婉的观察是深圳的产业迭代速度更快,企业对办公空间的弹性需求更强,真正驱动市场变化的是产业动能的置换。这个置换在空间需求上留下痕迹,硬科技企业要的是电力容量、数据中心接入、跨境服务配套,不是核心地段和豪华大堂。上一代互联网公司挑楼的标准,和现在做AI芯片、做跨境电商的公司挑楼的标准,不在同一个清单上。

政策端开了一个口子。深圳市住房和建设局和市规划和自然资源局2025年10月联合发布修订后的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》,自2025年10月29日起施行,有效期5年。闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋可以改建为保障性租赁住房,改建后不变更土地使用性质、土地使用年限,不补缴土地价款,运营期间享受居民水电气价格。2025年深圳非居改保累计筹集房源超过1.2万套。

那个把商办楼改成保租房的口子,解决的是存量的一小部分。另一个方向上的压力还在哑着。仲量联行的统计显示,2024年第四季度到2028年,深圳预计新增约453万平方米甲级办公楼。高力国际的测算是未来三年年均潜在供应约93万平方米,2027年起深圳湾超级总部基地等重点片区逐渐迎来供应高峰。

前海一家写字楼的招租牌还挂着。南山科技园一层楼刚被一家做AI芯片的公司签下,隔壁楼的整层还在等下一个租户。同一个城市,同一周,两栋楼的出租率可以差出二十多个百分点,这是2026年深圳写字楼真实的样子。