钱从哪来，这是当前城市更新一道需要破解的难题。

在洪山区关山街道，面对占地约100亩的老旧厂区，区街联动，成功引入民营企业中宸产业投资发展（武汉）有限公司（以下简称中宸产投）。中宸产投历时半年跨城调研、反复推演方案，投入5000万元打造关山悦·105科技文创园。

关山悦・105科技文创园北区效果图。

当有效市场与有为政府结合，老旧厂区更新诸多堵点被破解，厚重的工业遗存蝶变为科创、消费、生活相融的青年潮玩新空间。

全国寻破题路径

民企历时半年决定投资参与改造

作为武汉市第二批“五改四好”重点项目，关山悦·105科技文创园脱胎于老旧厂区。如今，老旧厂房开出潮流健身房、园林长廊打造为林泉雅集庭院茶餐特色空间……沉睡多年的工业地块正在焕发新生。

中宸产投董事长雷开果清晰地记得初次踏勘这里时的感受：建筑年代久远，氛围沉静厚重。踏勘返程途中，团队内部便展开激烈讨论。

一方面，园区紧邻华中科技大学、光谷步行街，周边高校师生、科创从业者、年轻消费群体高度集聚。7栋大跨度老厂房、20世纪80年代留存的荷花池园林，叠加独有的工业文化底蕴，构成了不可复制的存量资源。

另一方面，民企若参与更新，并非简单的装修改造，不仅要扛住漫长的市场培育期，还要应对各类复杂难题，稍有不慎，就容易陷入“前期网红热闹、后期运营乏力”的困局。雷开果说，团队拥有20余年老旧楼宇更新运营经验，带着疑问寻找破题路径。

雷开果（左三）和团队成员讨论改造方案。栾嘉雯 摄

项目核心小组历时半年，奔赴上海、成都、重庆、西安、贵阳，对接5家策划机构、3家设计团队，实地走访30多个国内非标老厂房更新项目。

他们不只考察网红样板，更沉下心和一线运营方深度交流，深挖不少更新项目难以持续的底层原因。每一轮调研结束，团队都会集中复盘，对照地块的实际条件，逐条梳理风险清单，反复打磨策划与运营方案。

“民营企业机制灵活、决策高效、贴近市场”，了解中宸产投的投资意向后，关山街道主动靠前服务，为社会资本盘活存量资产搭建对接通道，推动项目精准契合洪山区“硅巷经济”发展方向。

“片区科创风口、工业遗存IP、高校流量生态”叠加形成运营价值，随着调研持续深入，中宸产投原本持保留意见的团队成员想法逐步转变，决定投入5000万元参与项目城市更新。

给老旧厂房做“微创手术”

闲置资产变身新消费场景

基于充分的市场调研，中宸产投在项目启动之初就确定方向：在标准化商业综合体遍地开花的当下，依托老厂房独特的空间肌理，打造一处生态留白的体验式空间：没有强制推销、不设硬性消费门槛，师生、科创从业者、文创主理人可以在此自由停留、交流、放空，让工业遗存承载科创交流、多元消费体验、松弛轻社交功能。

去年底，以配套功能为主的南区率先启动改造。项目做“微创手术”，完整保留老厂房主体结构，仅开展结构加固、水电管线更新、消防升级等基础性工程。

家住附近的市民陈峰，习惯每天下班后到园区内“HE·健身会馆”健身：“老厂房层高开阔，运动起来不压抑，健身体验格外特别。”目前，这里已有百余名健身爱好者预约体验。

年轻人在老厂房的工业骨架下健身。

园区大楼外立面与主体结构原样保留，内部通过空间重构，变身设计师酒店，原科研办公楼升级为全国核电安全操作员培训楼。园区推动酒店与培训楼联动运营，承接论坛交流、商务活动等需求。酒店运营态势向好，节假日123间客房基本满房，工作日入住率也稳定在九成左右。

老厂房改造为“HE・健身会馆”。

曲折的白色连廊之上，郁郁葱葱的绿植顺着廊架垂落，勾勒出中式园林的雅致气韵。20世纪80年代留存的假山景观原地保留，改造为“林泉雅集”茶餐空间，预计年底对外营业。

即将启动改造的北区占地约2万平方米，定位“科技潮玩烟火气”，将引入核安全国防科普、机器人具身智能体验、AI健康运动、楚文化演绎餐茶、主题策展等业态，着力打造兼具国际范、烟火气与松弛感的公园式非标商业空间。

园区还盘活闲置场地，建成包含260个车位、40个新能源充电车位的智慧停车场。

民企转型创业者合伙人

开设青年主理人街区挖掘“硅巷经济”

雷开果说，民企在城市更新中的角色，不能做二房东，而是转型成为城市合伙人、创业者的合伙人。

“园区的特色在于内容，而内容的载体，正是一个个鲜活的创作者。”雷开果说，园区周边高校云集，是一座创新“富矿”。不少怀揣创意的青年学生想要创业，却普遍缺少合适经营场地、稳定供应链以及专业运营指导。

为此，园区将围绕文创赛道打造青年创业主理人街区。首期面向在校大学生、留学生、退役军人等群体，计划招募100名创业主理人。

依托周边高校富集的青年创意资源，园区推出低门槛创业工位，用联营分成、初创投资替代固定租金，打造青年主理人街区，把高校创新势能转化为园区持久的内容活力，挖掘“硅巷经济”。

雷开果介绍，园区将推出小面积、低门槛的拎包入驻场地，配套统一收银、统一物管、统一营销等服务。对表现突出的优质主理人，中宸产投还将追加初创投资，助力项目规模化发展，从单纯收取租金，转向孵化、联营、分成、品牌共创的新模式。以环大学创新发展带为引领，聚合高校智力资源与城市空间价值，让“创新势能”转化为区域发展的“增长动能”。

在中宸产投规划里，青年人在关山悦·105科技文创园有无限的机会——

园区深挖本土文化基因，孵化在地原创内容，还将在全国甄选优质文创品牌与潮流主理人项目。

老厂房高挑空空间将分层布局，灵活摊位与玻璃盒子错落排布。引入文创零售、潮玩工坊、艺术策展等多元业态，打造独具风情的创意集市。

项目培育特色阅读空间，打造特色书店、主题书店和“小而美”空间，融入城市更新行动，纳入完整社区和项目周边一刻钟便民生活圈。

园区保留大片园林空间，依托外摆区域、户外场地常态化举办沙龙、音乐会、品牌快闪活动，持续营造松弛的消费场景；同时面向文创、科创领域的“OPC（一人公司）消费经济”，提供办公与孵化空间。

渐进拓展减轻大额资金压力

政府贴身服务加速更新进程

园区采用“小规模先行启动、循序渐进拓展”的运营策略。酒店、停车场率先投入运营后，形成稳定现金流，收益反哺北区后续建设，实现资金良性周转，减轻大额资金压力。

原科研办公楼升级为全国核电安全操作员培训楼。栾嘉雯 摄

有效的市场，还需要有为的政府。洪山区相关职能部门与中宸产投同频共振，一起推进项目。“北区更新改造推进过程中还有哪些堵点？”上周，关山街道在关山悦・105科技文创园召开专场协调会，街道与企业负责人面对面梳理难题、协商对策。

园区盘活闲置场地建成智慧停车场。栾嘉雯 摄

“酒店业态涉及证照多、审批链条长，关山街道提供帮办代办服务，帮我们少跑很多弯路。”雷开果说，街道服务专班定期收集企业诉求，专项协调老厂区消防设计、施工许可办理等难点问题，打通施工审批堵点。洪山区资建、住更、行政审批等部门主动下沉核查、靠前服务，协助企业理顺报建审批流程。洪山科投等区属国企平台公司也发挥桥梁纽带作用，链接各类资源，带动企业深度参与城市更新。

（记者王东方 通讯员赵浩宇 刘伟杰 参与采写：栾嘉雯）

【来源：长江日报-长江网】

                          更多出行游玩、民生资讯、办事服务等精彩内容，欢迎下载九派新闻APP查看，还有不定期抽奖活动等你参与哦。声明：此文版权归原作者所有，若有来源错误或者侵犯您的合法权益，您可通过邮箱与我们取得联系，我们将及时进行处理。邮箱地址：jpbl@jp.jiupainews.com