房企融资变天了？华润置地、招商蛇口、中海三家房企合计566亿元公司债近期相继获批或通过审核，其中约233.5亿元明确拟投向北京、上海、杭州等城市的住宅项目。相比过去公司债资金主要用于“借新还旧”，这一轮融资更强调资金与具体项目挂钩，也被市场视为房企融资逻辑转变的标志性信号。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这是现房销售制度下首批按“项目融资”逻辑设计并获批的公司债品种，为各地探索开发、融资和销售新模式提供了样本。

三笔公司债，超四成资金指向具体项目

从近期获批或通过审核的三笔债券来看，项目用途占比已明显提高。

具体来看，华润置地200亿元公司债近日获证监会注册批复，其中115亿元拟用于偿还到期公司债券，85亿元将投向北京、上海、杭州等核心城市符合政策要求的住宅项目，占募集总额超四成。

招商蛇口获批的166亿元公司债，其中55.5亿元拟投向北京、上海、杭州、西安7个“好房子”标准项目，占比约三分之一。

此外，中海200亿元小公募公司债于10月底获深交所审核通过，其中93亿元拟用于北京、上海、杭州5个房地产项目建设或偿还项目有息负债，占比46.5%。

三笔债券合计566亿元，约233.5亿元将投向具体项目，这一比例并不低。而过去多年，房企公募公司债募集资金主要用于偿还到期债务和补充流动性，较少直接用于商品房项目建设。当然，上述房企公司债并非完全转向项目融资，仍保留较大额度用于债务滚动，呈现出“项目融资+借新还旧”并行的过渡特征。

对此，严跃进指出，上述公司债并非现房制度以来的首单公司债，但其真正意义在于，这是首批在募集说明书层面将资金用途与具体合规项目一一挂钩、接受“项目信用”而非“主体信用”逻辑审核的公司债。他进一步表示，“项目制融资尚未完全替代主体融资，但其本身已经和‘8·28’新政的工作方向进行了结合。”

“看企业”转向“看项目”，会成为融资趋势吗？

8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，确立“新老划断、现房优先”的销售制度改革框架。这导致销售端回款周期的系统性拉长，直接削弱了房企以预售资金滚动开发的传统杠杆机制。

作为配套政策，证监会同步发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，明确推动房地产开发融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。

因此，上述公司债的落地，是这一政策组合在债券审核环节的体现，也是“8·28”新政后，资本市场助力房地产发展新模式的标志性事件。

这类依赖“项目信用”的融资方式优势在于资金与项目绑定，有利于提升融资精准度，降低资金在不同项目间随意拆借带来的风险。

不过，严跃进同时提醒，“现房销售模式下，项目从拿地到回款的周期由预售制下的6—12个月拉长至2—3年”，即便后续一些地块不采取现房销售而采取提高预售标准的模式，也给房企资金层面带来较大压力，“从资金角度看，是否能够满足资金需求，关键看融资的规模和相关期限”。

短期内，项目制融资更可能先在央企、国企和优质房企中推广。严跃进认为，华润置地、招商蛇口作为央企背景发行人，在审核通道和发行定价上具有显著优势，示范意义更强。

那么，其他房企会跟进吗？严跃进表示，目前经营状况较好的全国性优质开发商约有9家，融资渠道相对较多，应积极借鉴本轮公司债发行做法，在银行开发贷之外用好各类资本市场支持政策，更好实现经营目标。

相比之下，目前多数房企债券融资仍以“借新还旧”为主，融资成本和融资可得性与央企差距明显。但项目制融资是否会从央企示范扩展为行业普遍模式，仍取决于项目质量、销售去化、资金监管等。

融资结构性修复下，规模房企加速洗牌

从目前来看，房企债券融资在经历前期低迷后出现环比修复，信用债回升尤为明显，但同比仍低于去年同期，修复更多呈现结构性特征。

据中指研究院数据，2026年10月房地产行业债券融资总额为447.6亿元，同比下降12.0%，环比增长68.8%。从融资结构看，信用债融资295.6亿元，同比下降8.5%，环比增长80.1%，占比66.0%；ABS（资产支持证券化）融资152.0亿元，同比下降3.2%，环比增长50.5%，占比34.0%。

融资成本方面延续下行趋势。对此，中指研究院企业研究总监刘水指出，10月债券融资平均利率为1.97%，同比下降0.47个百分点、环比下降0.61个百分点。“平均利率环比小幅下降，主要是10月华润置地、招商蛇口等央企、国企融资规模高、发行成本较低。”

刘水认为，ABS融资占比超过三分之一，意味着存量项目在加速盘活：“ABS底层资产是优质的运营服务类不动产项目，房企正由开发商加速转向运营服务商。”中指研究院数据显示，1-10月千亿房企6家，较上年同期减少1家；百亿房企58家，较上年同期减少4家。从2023年至今，千亿、百亿房企数量延续下行趋势，市场对于规模房企的筛选仍在持续。这也意味着，房地产融资修复并非简单回到过去，而是在制度重构中完成新一轮分化与出清。

总体来看，566亿元公司债落地并不意味着房地产融资全面宽松，而是融资方式从“借主体信用续命”转向“以优质项目获得资金”。对市场而言，资金更集中流向“好房子”项目，也会进一步加速房企之间的分化。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆