粗略上来划分，我国的土地主要分为两大类：一类是国有土地，另外一类是集体土地。而作为集体土地的关键所在，宅基地，难道只是会不断贬值的“赔钱货”？

有人认为未来人口不断减少，宅基地会越来越不值钱。然而事实真的是这样吗？我们需要综合考虑宅基地属性、影响因素以及政策引导等方面，读懂了，你就知道该怎么做，同时懂得规避什么。

宅基地的永久产权，是宅基地值钱的根基

相比于城里房屋，一般最高是70年产权而言，农村宅基地可以被粗略地认为是国内最后的“永久产权”，能够实现家族成员代际传递。

影响宅基地值不值钱的因素有哪些？

影响农村宅基地未来流转价格的主要因素有：地理位置、市场流动性、人口流动、开发计划这四大因素。

其中，由于宅基地使用权仅限村集体内部流通，所以宅基地的市场流动性有限，会拉低宅基地的价值。再加上新生儿人口减少，很多年轻人流入城市，这也会让部分宅基地不值钱。

相反，如果地理位置离城市较近，且当地农村有规划或产业引入等开发计划，那么宅基地使用权就会随着开发计划的不断落地，而出现大幅升值的情况。

未来有两类宅基地最值钱，并不都是不断贬值的“赔钱货”

第一种是离城市较近且进行“养老化”改造的农村宅基地。因为现在很多城市都在对小区进行适老化改造，目的就是承接未来不久会到来的巨大养老压力。同理，养老化改造之后的农村，会有巨大的养老市场需求，宅基地价值会随之上涨。

第二类是离城市较近且通过宜居化改造形成的联排小洋楼。因为这类新的居住区，不仅能够整体提升农村自然环境（污水和垃圾能及时处理），而且适配的基础设施也会得到很大提升（比如规模化的医院、娱乐场所、更宽的农村路和下水道等）。这些也会提升宅基地价值。

政策赋能和设限，也会直接影响农村宅基地是否值钱

多项政策表示要对宅基地使用权逐步放活。联系现实，广东广州允许偏远农村宅基地高价退出后，让农民搬进城市周边，这种方式就能让不断贬值的偏远宅基地变得值钱，让有机会的农民能及时变现。而且，宅基地使用权的异地招商和多村联建试点范围在逐步扩大，实际上这也是对宅基地使用权的进一步开发和对其价值的进一步提升。

除此以外，“宅基地值不值钱”这是后话，前提是先要把宅基地牢牢攥在手里,办好证。其中一户多宅：合法继承或分户，合规的可登记使用权并发证。超占面积：2025年12月之前的旧宅基地可按现有面积“注记”登记，之后新批的宅基地必须按审批面积登记。

不过，还有一种特殊情况，那就是如果市民得到所谓的“内部消息”后，去特定的农村购买宅基地建房或建私人会所，那么这类房屋和宅基地不会登记发证，至于未来宅基地会不会值钱，也跟其无关。

给农民的建议

宅基地属于不得抵押财产，无论是农村“五保户”想要将宅基地及时变现，还是想要在农村创业或合作开发农房，宅基地都不能被用来贷款。而能用来贷款的只能是地上房屋，建议农民擦亮眼睛，别让宅基地使用权被骗走了。

参考来源：《民法典》第399条等。