中房报记者 赵春林丨长沙报道

长沙楼市，正在上演一种从未有过的新竞争格局。

一批早年拿地的长沙开发商，正陷入一场漫长的煎熬。因为，同样是卖新房，新规住宅10个月即可清盘，旧规住宅6年不一定卖得完。

普睿数智湖南区域近日发布的研究报告称，截至10月底，长沙市内五区新规住宅库存160.83万平方米，去化周期10.9个月；旧规住宅库存364.7万平方米，去化周期74.9个月。库存压力最为集中的板块依次为秀峰鹅羊、省府北、高铁新城、天心中心与洋湖垸。

从市场方面来看，购房者倾向中建翡翠天序、招商序等具备产品竞争力、区位优势和合理价格定位的项目集中，10月长沙新房市场展现出较强的承接能力，新房库存随之减少。

旧规楼盘，在新规楼盘面前，如同“降维打击”。这种非对称的市场竞争，不仅正在重塑长沙新房的市占率格局，也在改写购房者的居住与资产保值逻辑。

新规住宅库存仅占总量约30.6%，却贡献了约75.2%的成交周转。

这说明，购房者更愿意购买新规住宅。这是因为，新规住宅通过阳台半计容、飘窗和设备平台优化，同等建筑面积的新规产品，比公摊较大的旧规产品能多出一间房，高得房率成了新规产品显著的成交优势。

目前，长沙旧规住宅得房率普遍为80%～85%，新规住宅得房率基本在100%～114%，有的甚至做到了128%。

另外，从面积段来看，长沙市内五区建筑面积120平方米～140平方米的新房库存123.52万平方米、去化周期16.8个月；140平方米～160平方米库存82.28万平方米、去化周期20.5个月。

也就是说，建筑面积120平方米～160平方米的新房合计库存205.8万平方米，只占整体库存约39.2%，保持了相对较快的周转速度，仍是市场需求承接的主力区间。

相比之下，建筑面积80平方米～100平方米的新房去化周期约40.9个月；200平方米以上产品合计库存约149.57万平方米。部分大户型面积段去化周期超过60个月，其中260平方米～280平方米户型去化周期达130.1个月。

长沙中海寰宇未来项目一位置业顾问认为，目前长沙新房市场结构呈现“中间活跃、两端承压”特征，需求承接能力才是决定去化效率的关键。

有长沙业内人士表示，在市场竞争持续加剧下，仅仅依靠“新规”标签难以持续拉开差距，区位、总价、户型、公区和交付品质，将成为长沙新房市场核心竞争力。