298万，买珠江新城中区，全款。

你把这几个字打在任何一个买房群里，三秒钟之内就会有人回你：假的吧，公寓吧，法拍吧。

都不是。 高德公馆，64平一房，2026年6月成交价298万，单价4.65万。 同一栋楼，同一个户型，2021年5月卖过615万，单价9.6万。 五年时间，336万蒸发，跌幅54%。

这不是某个郊区盘在割肉。 猎德站走路几百米，K11、花城汇、高德置地全在散步范围内，对口学校就在旁边。 学铁商三样，一样不缺。 地段挑不出毛病，价格却塌了。

塌的不只是高德公馆。

2026年4月，珠江新城成交82套，500万以下的占了46套，一半以上。 单价10万以上的，只有9套。 到了6月，一房户型成交占比冲到43%，每卖两套就有一套是一房；10万+房源占比从年初的13%一路掉到4%，一百套成交里只剩四套能站上十万单价。 2023年那会儿，10万+的成交还占着半壁江山。 两年多，从五成到个位数。

价格链条是从顶上开始松的。 颐德公馆，单价从18万跌到12万，一套200平大平层，巅峰3600万，后来2400万成交，账面亏掉1200万。 保利心语巅峰冲到17.59万，后来跌到7万左右。 中海花城湾14万的南向房源，落到10到11万。 汇悦台从28万的天价退到18万上下。 顶豪先动，中间梯队跟上，最后传到高德公馆这种总价门槛最低、投资客密度最高的小户型身上。 链条末端的跌幅，反而比顶端更扎眼。

挂牌端也在挤。 珠江新城二手挂牌量从2390套升到2657套，一年多了11%。 2026年1月中区二手房均价95214元/平，到7月片区精装主流房源成交均价滑到9.8万，整体跌幅超过三成。 有业主2022年13.8万单价入手的118平三房，2026年9.85万出手，一笔亏掉接近470万。 这些数字背后是一个很朴素的链条：当初冲着“核心区永远涨”进来的人，市场一转冷，就成了挂牌端最积极的供应方。

另一边，新房在把买家的脚往别处拽。 保利玥玺湾上半年成交61.85亿，全市第一，均价19.23万，户型使用率最高130%。 凯旋新世界新一期部分户型使用率也往130%靠。 新规产品把阳台、花池的赠送空间拉满，同样建面一百平，实得面积和老二手房能差出二三十平。 老房子按旧规设计，使用率普遍七八成，买家拿计算器一按，同样的钱，新房能多出整整一间房的空间。 高德公馆64平做一房，新规盘90平能做三房，总价段一重叠，选择就变了。

高德公馆的298万不是终点，也不是某个房东撑不住了甩出来的孤例。 2026年1月同户型低楼层西向295万，2月低楼层东向300万，4月高层西向279万，5月中层西向293.8万。 一条价格带在半年里反复夯实，不是一个人在跑，是一整排人在重新给这套房子定价。

珠江新城的地段还是那个地段。 但“核心区”三个字，在2026年的成交记录里，已经不再自动等于一个让人放心的数字。