老旧街区厂区改造提速，城市更新迎来“新风口”

2026年10月，住房城乡建设部、工业和信息化部等六部门联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》，明确“十五五”期间有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。这标志着存量空间盘活从顶层设计进入了规模化实施阶段，也为各地已经跑出的点状样本，提供了一套统一的行动标准。

政策的核心突破：五年过渡期与运营前置

这份指导意见直面了老旧厂区改造中长期存在的几个结构性堵点。最受关注的一条，是设置了原则上不超过5年的过渡期政策：符合条件的项目，可以在不改变用地主体、不调整规划条件的前提下先行启动改造，过渡期满后再通过租赁或协议出让方式完善用地手续。长期以来，工业用地转为商业、办公等用途时，用地性质与实际用途不匹配、产权手续不完善，是卡住大量项目的首要障碍。过渡期规则相当于给项目留出了一段“先盘活、后规范”的合规窗口，降低了前期的不确定性。

另一项制度调整，是要求运营方前置介入规划设计环节，以运营目标倒推改造方案，从源头避免“改完就荒”。这一要求针对的是过去以工程完成为导向的改造逻辑——项目建成之后才发现业态招不来、租金爬不上来，最终陷入闲置。

在资金端，政策明确支持符合条件的项目发行基础设施REITs，打通“投—融—管—退”的闭环，同时鼓励产权人自主出资，构建财政引导、社会资本为主、权利人共担的多元资金格局。上海易居房地产研究院副院长崔霁将这套框架概括为“募投建管退”全产业链运作模式的制度化尝试。

已经跑通的样本：四条不同的路径

政策出台之前，各地已经形成了一批可参照的改造样本，它们各自对应着不同的资源条件和运营逻辑。

石家庄“织音1953”由第一、第二棉纺织厂旧址改造而来，保留了18栋历史建筑，2025年5月开放。截至2026年8月，园区累计接待游客超1000万人次，营业收入1.5亿元；入驻商户155家，其中首店、旗舰店38家，出租率99.21%。它的路径是典型的“工业遗存+文旅消费”，依靠高频次的客流和年轻化的业态组合来支撑运营。

南京“玻纤里”由始建于1964年的南京玻纤院老厂区改造，2026年9月28日正式亮相。项目坚持“小规模、渐进式、可持续”的理念，保留红砖外墙、工业桁架和成片绿荫，依托“北产南商”的布局，形成城市森林式办公研发集群与街区式开放商业空间的组合。它的定位更偏向“产城商旅”融合，办公和产业属性强于纯文旅。

苏州第一丝厂的自主更新项目入选了自然资源部《盘活存量土地和低效用地典型案例2026版》。项目由土地权利人苏州第一丝厂有限公司自主实施，将约61.5亩工业用地调整为兼容文化功能的商服用地，保留五栋历史建筑和249棵乔木，新建约1.2万平方米地下车库，企业依法补缴土地出让金近7000万元。改造后为古城新增约4万平方米“文商旅”产业空间，引入单向空间等首店，并成为电视剧取景地。这条路径的特点是“权利人自主更新+政企共商”，土地手续的合规化是项目得以推进的关键。

成都东郊记忆起步最早，前身为国营红光电子管厂，保留了苏式红砖厂房、烟囱和绿皮火车等工业遗存，以“政府统筹+市场运营”引入专业团队。2025年接待游客近1800万人次，总产值33亿元，入驻商企超过340家，20至55岁的核心客群占比超过80%。它的体量和运营成熟度在四个样本中最高，也验证了工业遗存向数字文创、音乐展演和潮流消费转型的可持续性。

从“点状”到“规模化”之间的真实距离

四个样本的共同点，是都位于城市核心或次核心区位，周边有足够的人口密度和消费能力来支撑改造后的业态。但1500个项目不可能都具备同样的条件。崔霁在政策出台后的分析中指出，存量改造项目普遍面临回报周期长、收益率偏低、缺乏清晰盈利模式和市场化退出渠道的问题，财政资金仅能覆盖基础市政建设，难以撬动规模化社会资本。

REITs被寄予厚望，但它对底层资产的要求并不低。发行REITs需要项目具备可测算的稳定现金流和用地手续的完整合规。而过渡期内的项目，用地手续尚未完全补齐，这两个时间窗口如何衔接，需要在实施方案中提前设计合规路径。如果改造后租金爬坡缓慢，REITs所要求的稳定运营期分红便难以满足。政策打开了退出通道，但通道能否走通，取决于项目自身的现金流生成能力。

另一个尚未闭合的环节，是过渡期到期后的定价机制。协议出让的地价如何确定、续期条件是什么，目前尚未形成全国统一标准，地方的自由裁量空间较大，企业长期投资的确定性仍有不足。政策明确了投融资的框架，但针对性的税收减免、运营补贴、租金扶持等配套激励，仍有待各地在实施细则中落地。

对于正在关注这一领域的市场主体，1500个项目提供的是一批结构性的机会，而不是一个可以不加区分地进入的赛道。一个项目是否成立，取决于它所在的城市和区位是否具备真实的需求基础，它的产权和用地手续是否能在过渡期内梳理清楚，以及它的运营方案是否在改造启动之前就已经回答了“谁来使用、靠什么留住使用者、长期成本由谁承担”这几个问题。存量盘活的规模化，最终是用一个个能够自己跑通现金流的项目累积起来的，而不是用开工数量来定义的。