城建龙樾燕序拿地42天规证到手，昌平首座全抬板新盘进入兑现期

北京进深 徐迪 11月5日，北京城建龙樾燕序工规证挂网，昌平首座抬板新盘开始进入兑现期。

项目占地约4.93公顷，总建面14.75万㎡，容积率1.8。

全域抬板设计，板下高度约7米，用于阳光车库、下沉庭院、设备用房、安置商业等功能空间，不计容积率。

板上做完整社区，规划25栋住宅楼，共909户。

人车完全分层，地面社区无机动车，全部人行。

这是北京抬板新政发布后首个获批工规证的项目，从政策文本到工程图纸落地，北京抬板社区建设迈出了关键一步。

  42天完成报规

龙樾燕序所在昌平东沙河0008、0009地块，9月22日完成出让，由北京城建以17亿元底价摘得，折合楼面价约1.85万元/㎡。

项目开发主体北京城建兴昌置业有限公司更是在拿地前的9月17日就已成立，注册资本20亿元，由城建发展（600266.SH）100%持股，城建发展副总经理李洪兵出任项目公司董事长。

项目规划设计方案于10月16日公示，10月30日回复反馈意见，11月3日取得工规证。

从拿地到取得工规证仅用40余天，报建效率非常高。

这期间还官宣了案名：龙樾燕序。

“龙樾”是北京城建的高端住宅产品系，今年连开三盘，始于海序、承于璟序，再启燕序。

但在龙樾燕序的宣传片中也提到，新项目将“迭代此前所有”。

项目规划地上建面9.08万㎡，地下1.87万㎡，板下地上建面约3.8万㎡——这也是北京抬板项目出现以来，首次在经济技术指标表中单列抬板平台以下的地上建筑面积。

具体来看，14.75万㎡的总建面中，只有8.87万㎡为计容建面，包括住宅建面8.86万㎡，其余为设备用房；

另有0.21万㎡地上不计容建面，为邻里中心、架空层、风雨连廊等公共空间。

板下地上建面3.8万㎡，同样不计入容积率，这其中明确了建筑功能的有劳动力安置商业3600㎡，公共服务设施625㎡；

其余约3.38万㎡的面积，车库占大头；另有下沉庭院、市政基础设施设备用房、门厅走道/垂直交通，以及部分复合公共活动功能空间。

方案公示期共收到3份公众反馈意见，建设单位在回复中明确了几项关键问题：

1、架空层层高3-3.7米，室内外高差0.15米，可实现无障碍到达；

2、阳台面积按每户不超过套内建筑面积10%控制，飘窗下部为镂空构造，装饰构架等符合现行规范。

3、在建筑间距、退线、布局、面宽、高度、日照、车库出入口及垃圾收集站设置等方面，项目均按规划通则、协同平台审核意见、交通影响评价审查意见及居住公共服务设施配置要求执行。

4、关于公众关注的抬板方案，建设单位表示符合北京市住宅公共空间品质提升相关政策要求。无障碍设置亦满足现行无障碍通用规范及北京地方标准。

此外，部分意见还涉及交通组织、扬尘噪声尾气影响、市政道路防护设计及购房合同条款等，不属于规自部门职责范围，将转交生态环境、城管、住建等部门处理。

  全域抬板，南北地块贯通

作为昌平首座大型全域抬板社区，龙樾燕序以抬板基座消融了两幅子地块的物理边界，实现南北贯通、整盘共生。

北区08地块14栋，最高楼栋为北排中央的3#楼，为18F小高层（住宅层数-1，为17F，下同）。

其余以12F为主，少量9-11F洋房。

西侧板下空间设置为劳动力安置商业。

南区09地块11栋楼，同样在北排中央位置是两栋18F小高层，

西侧为12F小高层，其余为9-11F洋房。

劳动力安置商业放在了北侧沿街位置。

按照楼栋标高计算，抬板高度为7.05米，符合“抬板平台高度（含板上覆土）原则上不超过8米”的规定。

建筑总层数从室外地坪以上的建筑空间开始计算，居住建筑的层数从抬板平台以上的楼层开始计算。

所以总平图上出现两种楼层数，一是从从室外地坪以上的实际楼层数，（）里为住宅层数。

抬板层从南、北区之间的昌棉北路上空贯通，连接部分做了装饰性挑空，板下设置人行和机动车出入口。

项目主入口展示面落位于北区西侧，以风雨连廊为空间纽带，整合物业用房与邻里空间等配套功能，构筑起兼具功能复合性与场所识别性的景观门庭。

正门入口处以板下空间为主，包括大面积下沉庭院和劳动力安置商业。

东侧为板下机动车出入口+板上消防车出口。

南区除昌棉北路的人行出入口外，在西南角也设置了一处人行出入口。

南区没有下沉庭院，但在西侧设有一处集中绿地，为板上空间，面积约425㎡。

东南角为板下机动车出入口+板上消防车入口。

  多维折叠立体景观，地库+阳光车库共存

全盘909户，规划了1125个机动车位，车位配比1:1.24。

按照常规估算，1125个车位对应建面在3.6万—4万㎡区间。

板下地上建面除去劳动力安置商业和公服务设施外，3.38万㎡的面积难以支撑这些车库建设。

所以北区08地块的14栋楼全部挖了地下一层，而南区08地块无地下空间。

也就是说这个项目的停车位仍然会有一部分在地库里，比例预计四分之一左右。

板上纯步行园林+板下花园庭院双重景观维度，是周边二手、常规新盘没有的产品形态，社区高级感、层次感完全拉开。

1、板下空间不计容，约3.8万㎡板下空间布局阳光车库、约2500㎡下沉庭院与配套商业。

2、车辆全部进入板下阳光车库，无尾气噪音干扰，板上老人散步、孩子奔跑玩耍绝对安全。

3、住宅首层相当于普通住宅三层以上高度，防潮、干爽、视野与隐私兼得。

4、板上另配8处架空层约1800㎡，设置为邻里空间、共享书吧、儿童活动等全龄泛会所空间。

当然抬板社区也有它的问题，包括动线存在高低高差，出行依赖扶梯、坡道。

同时，由于抬板结构工艺复杂，看房时需重点关注顶板防水、排水、隔音等工艺。

  户型预测，定位刚改

户均建面约97.5㎡，在近期昌平新盘中属于户型较大的项目了。

适合在昌平、海淀通勤的刚改家庭，或追求社区品质的地缘改善购房者。

预计面积段在75-125㎡区间，建面约105㎡是主力户型，顶配125㎡户型在中央两栋18F小高层。

赠送在昌平来看是顶格的尺度：

南向通面内嵌式阳台，进深1.2-1.8米不等；

全系送景观花池；

北向设备平台；边户满墙飘窗赠送。

  昌平老城新作，周边竞品扎堆

项目位于昌平新城老城组团0902街区，靠近昌平东关地铁站，直线距离100多米。

这个区位的核心价值是确定性：地铁、学校、医院、商业都在，不用等规划兑现，东侧紧邻东沙河和白浮泉公园，滨河景观是板块内比较突出的自然优势。

但它的天花板也来自老城属性——商业和界面更新慢，板块想象空间有限。

国泰百货、菓岭假日广场偏传统社区商业，建成年代较早，缺少高能级购物中心，周边的道路、停车、公共空间体验不如新城板块。

同时，板块增量有限，片区已进入稳态，短期缺少大型新增产业和重磅配套落地，更适合自住，不适合强预期博弈。

作为昌平老城板块新增的滨河低密抬板宅地，该项目的产品定位和定价策略，将直接影响昌平新城乃至整个北部片区的竞争格局。

沿昌崔路往东3公里内有多个在售新盘，包括建发观堂府、龙湖凌云颂、首开梧桐山语等。

往南2公里左右，是今年3月20日成交的白浮泉公园低密宅，由北京铭嘉房地产16.88亿元托底的。

①首开梧桐山语

共1199套房源，2023年7月28日拿证，销售指导价5.3万元/㎡。

目前网签819套，全盘去化近七成，成交均价约4万元/㎡，约为指导价的76折。

②建发观堂府

总建面18万方的大规模社区，共1842套房源，销售指导价5.5万元/㎡。

一期2023年底取证，二期2024年8月1日取证。

目前累计网签1570套，去化率85%，成交均价4.57万元/㎡，约为指导价83折。

③龙湖凌云颂

24栋楼共580户。户型建面78/96/112/139㎡，主打“同面积多一房”，综合得房率超90%。

2025年11月1日取证，拟售均价约5.4万元/㎡。

目前网签159套，全盘去化率27%；成交均价约3.95万元/㎡，约为指导价74折。

④铭嘉白浮泉0039等地块

包括3幅住宅子地块，建面约6.54万平方米，容积率低至1.01，限高18米（局部24米）。

宗地自带别墅基因，离地铁有一段距离，但生态资源绝佳，1.01的容积率更是逼平了顺义的北京润园项目。

这一片住宅地块就在白浮泉湿地上，北边有新城滨河森林公园，西边是大运河源头遗址，南边是京密引水渠，三面环水，环境优美，具备打造低密豪宅的潜质。

东边一路之隔就是融创长滩壹号，以湾居叠拼别墅和观山宽景洋房为主。

相关公司：北京城建sh600266,建发集团,建发物业无锡