9100平方米住宅拟转商用！黑石铺片区出现罕见的“住改商”调规

三湘都市报·新湖南客户端11月７日讯（全媒体记者 卜岚 通讯员 杨依依）近日，长沙天心区黑石铺片区一处总建面约9100平方米的物业，传出“住改商”消息，这一存量建筑功能调整，迅速成为片区关注焦点。据悉，该项目周边有长郡外国语本部等优质学校，从住宅改成商业在当下长沙楼市市场实属罕见。

用地性质调整为商业商务混合用地

长沙市自然资源和规划局发布的《省府分区省府周边、九峰单元控规 S09-A46-2 地块规划修改》批后公示显示，将S09-A46-2地块中约6067平方米用地调整为S09-A46-2-1地块，用地性质调整为商业商务混合用地（B1B2），规划指标修改为：容积率≤1.5，建筑密度≤45%，绿地率≥25%，建筑控高40米。

据悉，该地块位于新昌路与天心大道交汇处东北角，处于黑石铺城市更新核心范围，西近湘江南路，周边有长郡外国语实验中学、长郡外国语第一附小等优质教育资源，临近天心滨江公园、豹子岭山体，江景与生态资源突出，远期还有永旺梦乐城等大型商业配套落地，属于城南城市更新重点片区，新老小区交织，居住密度较高。

从房价上来看，周边项目房价梯度分明，江景改善盘约15000-17500元/平方米，刚需新房约13500元/平方米，老旧宿舍二手房6000元//平方米左右，居住氛围浓厚。

市场主体自发寻求存量盘活的尝试

在长沙存量建筑盘活的大背景下，“商改住” 早已是规划调整中较为常见的操作，但“住改商”实属少见。2024年7月，长沙市自然资源和规划局、市住建局联合印发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确在配套承载力论证通过、补齐公共配套前提下，允许已批的公寓、类住宅项目依规调整为住宅，以此化解商办库存压力，同时暂停新增公寓类住宅审批。

此后，滨江龙湖春江郦城、长房星城天地率先公示公寓楼栋商改住；芙蓉区旺德府万象时代是长沙少见的已建成现房启动商改住的项目，计划新增约 200 套住宅；此外，滨江 C5 南超高层商务地块、南湖大厦 B 座、万境潇湘二期等项目，也先后通过控规修改，将原商业、商务用地调整为商住或住宅用地，优化片区居住供给。

“与大家纷纷‘商改住’不同，这宗物业谋‘住改商’，一方面，黑石铺片区虽纳入城市更新板块，但大型商业综合体落地不及预期，片区便民服务、轻办公、社区配套类空间供给存在缺口，具备改造为低干扰配套业态的区位条件；另一方面，从资产端来看，部分大面积存量住宅持有成本高、住宅租金回报偏弱，资产持有方希望通过功能转换，拓宽运营路径、提升资产收益。”业内人士指出，本次“住改商”属于反向功能转换，是市场主体自发寻求存量盘活的尝试。但住宅建筑标准先天为居住设计， 能简单套用商办盘活思路。

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来源：三湘都市报