广州一门店开业当天发现将清场拆迁，律师：商户可与房东依约定或协商分配征收补偿

编者按

城市更新是一场漫长的奔赴，宏大规划落地的途中，难免会撞上普通人滚烫的创业期待。

桥南新街里，几家新店刚刚燃起烟火，便与清场通知不期而遇。商户倾注积蓄、满怀期许开张，房东身在信息链中，同样未必能预判进程；集体经济组织依照合同收回场地，各有自身的行事依据。这里没有非黑即白的对错，更多是城市建设时序、租赁信息传递、政策认知之间形成的落差。

改造，是为了这片土地长远的向好；而每一间小店，承载的也是普通人谋生的念想。政策设置了补偿与纠纷调解的渠道，法律也为各方划定了协商与维权的路径。我们期待各方能够多一分体谅，在现有框架下耐心沟通，厘清权责、妥善处置。

一座城市的生长，既要向着蓝图稳步前行，也应当接住普通人细碎的生计与期盼。愿协商多一点空间，诉求能被认真倾听，让城市更新的脚步，走得稳妥，也走得温柔。

近日，广州市海珠区桥南新街的住户接到了房屋清场通知，社交媒体上流传的一则群聊通知显示，为了加快广州中轴线拆迁，于11月15日将对七社辖区内的工业区进行围蔽。

11月1日，桥南新街巷口已张贴场地、房屋清场公告，落款为广州市海珠区南洲街东风第七经济合作社。公告写明，本社所属场地、房屋因租赁合同期满，须依法予以收回。本场地内的承租人、次承租人、实际使用人、经营单位及任何单位、机构、个人均须于本公告张贴之日起四日内完成撤离并清理归还本社。

桥南新街房屋清场公告。图/社交平台

在这波清退潮里，有一家刚开业的“仨只螺”螺蛳粉店引起了关注，有人说，“这家螺蛳粉今天开业，明天这片儿可能就拆了。”还有人为了减少该商户的损失主动光顾这家门店。

附近的租户告诉九派新闻，“以前也听说过拆迁，以为没这么快，主要还是不相信。”

门店老板张先生接受采访时称，9月签下合同时并不知道拆迁来得这么快。

这条街上另外一家益禾堂奶茶店同样开业不到半月就收到了拆迁的消息，店长李先生称，他在考虑咨询律师，通过法律途径处理此事。

李先生的房东林先生告诉九派新闻：“我们现在都还不知道什么时候正式拆迁，只是上个月二十多号的时候开过意见征集会，但这个会也是签合同后开的，后续有什么进展我们现在也不知道。”

11月6日，九派新闻记者以商户身份致电南洲街道办事处城市管理部询问用地征收通知下发时间，工作人员称，是这几个月开始的。但具体时间也不太清楚，建议询问当地网格员。此外，记者还就商铺租户拆迁纠纷咨询桥南社区居委会，工作人员称，这需要商户和房东根据合同条款自行调解或者商户选择走法律程序。

【1】同一条街两家门店开业不久被告知将拆迁

受关注的“仨只螺”螺蛳粉店位于广州市桥南新街。11月6日，九派新闻记者致电门店老板张先生，他告诉记者，现在已经无能为力了，当时租下门店时并不知道这地方要拆迁，“房东当时说一时半会儿没这么快，按理说还有一两年。”

张先生在9月租下了这家商铺，押二付一和房东签了三年合同，投入三四十万元，装修一个月后在11月初开业。营业第一天，他发现对面的商铺已经围上了绿色的围挡，而他的门店还挂着庆祝开业的横幅，门口铺着红毯，两侧还放着开业花篮。

“仨只螺”螺蛳粉店。图/社交平台

张先生联系房东，对方称自己也不清楚情况。张先生说：“房东说装修上会补偿一点，但只是口头协议，也没写承诺书。”

张先生告诉记者，这条街还有一家益禾堂奶茶店也是同样情况，只比他们早开业几天。

同日，九派新闻记者联系上益禾堂门店店长李先生，他说：“我这个店还没有收到正式的通知，但应该快了吧。”就在上个月底，房东已经带着人来门店测量尺寸了。李先生当时询问房东是不是准备要拆了。房东回答他，还不知道，只是村里统一安排过来量尺寸。

“当时谈下门店的时候，房东并没有提到拆迁。”李先生说，“我过来租的时候，我看这房子都比较旧，就问了他这边这么旧，短时间内应该不会拆吧？房东给我们保证短时间内是不会拆的，起码一两年都不会拆。”

李先生和房东签了三年的租期合同，他在这个门店投入了七八万元的装修费用，如果算上加盟费，总投入有20多万元。他9月签下合同，十月中旬开业试营业，不到十五天，房东带着人来门店测量了。

“昨天和他沟通过，想要回一点装修补偿。”但房东表示他的产权是住宅性质，没有装修补偿。李先生认为，门店的实际用途为商业行为，应该按照商业行为去征收且应该有征收补偿。两人并未谈妥，最后房东让李先生和拆迁办的工作人员沟通此事。

李先生说：“目前门店装修好营业不到一个月时间，我觉得我的装修残值应该挺高的，百分之七八十的装修费，应该还是能补回来的吧？”李先生考虑，如果这个地方要拆了，只能换个地方再开。

11月6日晚，李先生的房东林先生告诉九派新闻，签合同的时候他对于这个地方要拆迁其实并不知情。“我们现在都还不知道什么时候正式拆迁，只是上个月二十多号的时候开过意见征集会，但这个会也是签合同后开的，后续有什么进展我们现在也不知道。”

房东林先生提到，这个地方在广州中轴线范围内，2000年就出过相关城市规划。记者查阅发现，广州市在1999年委托开展《广州市新城市中轴线规划研究》，2011年提出了南段控制性详细规划，2025年海珠片区启动区规划获通过。

2025年3月25日，第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第二十五次会议上通过《广州城市新中轴海珠片区三滘、东风启动区控制性详细规划》。《规划》中提到，毗邻海珠湿地的三滘、东风这两个城中村即将启动改造，并将采取“依法征收、净地出让”新改造做法，打造新模式样板项目。

【2】律师解读：商户可与房东依约定或协商分配征收补偿

商户租赁商铺被纳入征收范围，承租人损失应该找谁补偿？

北京市京师（武汉）律师事务所余昊律师分析道，这起事件中最关键的是查明出租人签约前是否知情，以及征收补偿中实际经营者的具体权益。

他认为，拆迁不一定构成合同条款上的“不可抗力”。如果出租人事前并不知情，征收导致房屋必须拆除、合同无法继续履行，可能构成不可抗力或不可归责于双方的解除事由。出租人通常不承担违约赔偿责任，但仍须返还押金、未履行期间的预付租金，并配合处理补偿分配。

但如果出租人已经收到通知、参加测量或补偿协商，却仍承诺“一两年不会拆”，则对其而言通常不属于不可抗力，反而可能构成隐瞒重要事实或欺诈。这种情况下，商户依据“民法典”第一百四十八条请求撤销合同，并要求返还财产、赔偿损失；依据合同约定及第五百条等规定，主张出租人承担缔约过失或违约责任。

“承租人通常不是被征收人，但并非没有补偿权利。”余昊说。房屋价值补偿原则上归产权人，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，普通承租人通常不是法定被征收人，不能要求按照商业物业价值补偿整套房屋。

但经营性补偿应审查实际归属。余昊说：“现行《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十四条规定，实际经营者不是被征收人的，相关补偿有约定的依约定分配，没有约定的由产权人与经营者协商分配。”他建议，商户可以凭租赁合同、营业执照、装修票据、纳税及经营资料，参与装修、设备、搬迁和停产停业损失的清点、评估与协商。

房东林先生曾回复商户李先生，“因为房屋产权是住宅性质，没有装修补偿。”余昊认为，如属于广州市新中轴海珠片区集体土地上的“住改商”房屋，已取得营业执照并实际经营的，依据《广州市新中轴海珠片区土地及房屋征收补偿方案》（海建局〔2025〕104号）第十九条，仍可能获得停产停业损失补偿。但这不等于整套住宅均可按商业房地产价格补偿。

“商户当前最稳妥的重点是固定证据、申报损失、收回押金和预付租金，并依法争取装修残值、搬迁费及停产停业补偿。”余昊建议，商户可以主张的损失有，押金和预付租金、装修损失、搬迁费和备货损失、筹备费用和经营损失。建议可以采取的维权步骤，立即固定证据、书面申报损失、争取书面结算。

九派新闻记者 徐玉婷

编辑 任卓

【来源：九派新闻】

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