中海11.72亿溢价落子猛追湾 成都销售爬升后的土储接力

观点网 11月6日上午，成都出让5宗涉宅用地，中海嘉卓（成都）房地产开发有限公司以11.72亿元竞得成华区CH13（070102）地块，成交楼面价15700元/平方米，溢价率3.97%。

就在前一天，中海披露截至10月31日止十个月的新增土地情况，10月除中海宏洋在兰州新增一宗地块外，中海体系内再无新增土地入账。

当日土拍的热度并不高，除中海竞得的成华地块外，龙泉驿区3宗相邻地块由成都经开发展置业有限公司以底价竞得，合计成交总价8.00亿元；双流区一宗地块由成都市空港置业有限公司以底价3.14亿元拿下。5宗地收金22.86亿元，唯一溢价的一宗正是主城地块。

地块成色

中海竞得的成华地块位于成华区猛追湾街道二环路东一段29号，属东二环位置，为住宅用地，出让面积27843.32平方米（合41.77亩），规划建筑面积74620.09平方米，容积率约2.68，建筑密度不大于25%，住宅主体高度不高于80米，起拍楼面价15100元/平方米。

地块邻近地铁6号线、3号线，处于猛追湾板块，这一区域近年经城市更新后生活氛围渐浓，距离春熙路商圈不远，配套成熟。从指标看，2.68的容积率对应的主要是高层改善产品形态。

成交楼面价15700元/平方米，较起拍价仅上浮600元/平方米，溢价率3.97%。相较于今年1月华润置地以楼面价20400元/平方米、溢价率51.11%竞得的成华槐树店地块，本次热度明显收敛。有市场观点认为，这与成都现行销售监管环境有关——期房须单体建筑封顶才能预售，拿地账本的确定性提高了，但竞价的热度也被压低。

对中海而言，3.97%的溢价在当前市场并不算贵。作为东二环主城地块，未来售价空间与楼面价之间的安全边际相对清晰，代价是2.68的容积率并不算低，产品要做改善品质，成本控制需要下功夫。

回归与补仓

拉长视角看，这是中海在成都市场“强势回归”叙事下的又一步棋。数据显示，中海在成都今年前10个月销售额56.1亿元，去年同期为42.7亿元，同比增长31.4%，排名也从去年同期的第15位升至第8位，销售面积23.4万平方米，均价约2.4万元/平方米。

这一回升或与区域管理层的更迭脱不开关系。去年6月，中海成都总经理换人，由中海福建“空降”的徐骁接任。此前多年，中海在成都的销售排名长期徘徊于前十之外，2025年销售额45.7亿元，排名第17位。如今跻身八强后，以一宗主城地块补仓，与销售端的回升形成呼应。

从集团层面看，中海全年拿地节奏整体偏谨慎。上半年仅新增9宗地块，权益地价约76.6亿元，同比降幅显著；1—10月新增土地权益建筑面积约272.41万平方米，权益地价约561.47亿元，投资明显向一线及强二线核心城市集中。10月单月“零拿地”后迅速在成都出手，指向的仍是同一逻辑：在销售有基本盘、团队能力得到验证的城市，用可控成本补充优质土储。

不过，成都市场竞争烈度并未因中海回归而减弱。今年1月华润置地在与中海、招商、龙湖、建发等多家房企竞争中拿下槐树店地块；7月招商蛇口亦以2.99%溢价率竞得成华宅地。中海此次虽以低溢价获地，但周边竞品林立，猛追湾项目未来入市时的产品力与去化表现，才是这场“回归”能否坐实的关键。

截至10月31日，中海累计合约销售约1988.40亿元，同比上升5.1%，已认购物业销售约83.64亿元，预计后续将转化为合约销售。土储补上之后，成都公司能否把销售端的回升势头延续到新项目上，仍需时间回答。

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