2027年，要是房价下跌，输得最惨的不是炒房客，而是这4类人

2026年10月，100个城市里，二手房价格环比上涨的只有1个。

中指研究院11月1日发布的数据，百城二手住宅均价每平方米12376元，环比跌0.61%，同比跌6.72%。分梯队看，一线城市同比跌6.00%，二线城市跌7.21%，三四线城市跌6.53%。跌得最狠的是二线，不是很多人以为的三四线。100个城市里，环比上涨的只有肇庆，涨0.24%，均价不到六千。

同一份报告里，新房均价每平方米17316元，环比涨0.18%，同比涨2.02%。这个涨，来自上海、北京等重点城市的高价楼盘集中入市。100个城市中，新房环比上涨的32个，下跌的61个，持平7个。三四线代表城市新房环比跌0.10%，同比跌2.01%。

价格往下走，成交却在往上走。10月18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。北京二手住宅成交1.3万套，同比增长8.2%；上海二手商品房成交2.5万套，同比增长34.7%，3月以来连续8个月同比增长。想卖的人在降价，想买的人在进场，两边同时发生。

这种时候，很多人第一反应是炒房客最惨。炒房客亏的是投资，手里几套房缩水，最坏的结果是资产表上的数字变小。有另一群人，房子只有一套，亏的不是账面，是每个月要还的那笔钱。

凑齐六个钱包上车的首套家庭，首付掏空了双方父母的积蓄，月供占掉工资的一大半。这套房是他们在城市里的全部落脚点。房子成交价一旦低于贷款余额，卖掉还要往里贴钱，不卖又怕哪天收入断了。他们没有第二套房可以卖，也没有租金可以顶月供。

高位换房的改善家庭处境更窄。卖旧房、买新房，月供跟着翻倍，本意是想住得好一点。收入一旦下降，旧房卖不上价，新房也在贬值，旧房不舍得割，新房又接不住，两头都被锁住。

靠房子抵押周转资金的小微经营者，压力在另一侧。抵押房产的估值一降，银行给的贷款额度就可能跟着减少。本来紧绷的流动资金再被抽走一块，先倒下的是企业，接着是等着发工资的员工。

10月制造业采购经理指数49.3%，比9月下降0.8个百分点，回落到50%的荣枯线以下。中型企业48.4%，小型企业47.5%，分别比9月下降1.3个和1.4个百分点。

工程行业的普通工人离楼市最远。他们没有房贷，也没有经营贷，但土地出让放缓、新开工项目减少，施工、建材、装修的活儿跟着变少。中指数据显示，10月重点50城新建商品住宅批准上市面积同比下降约三成，1到10月累计下降约两成。工地少了，收入就落到他们身上。

决定谁扛不住的，不是有没有炒过房，而是贷款有多重、收入有多稳、手里有多少存款。

说到贷款，很多人默认大城市家庭收入高、家底厚，抗风险能力自然更强。这个判断值得推敲。

日本九十年代房地产泡沫破灭时，东京圈和大阪圈的房价上涨接近垂直，下跌也接近垂直。日本学者统计，以接受公库融资的新建70平方米公寓为例，1991年东京圈和大阪圈均价分别为5579万日元和4221万日元，2003年跌至1911万日元和1435万日元，家庭资产缩水三分之二。三大都市圈以外的地区，房价本身不高，泡沫程度轻，涨得平缓，跌得也平缓。

香港从1997年到2003年，房价累计跌幅约七成，超过10万人成为负资产人士。这轮下跌里，中产聚集的社区跌得最快。

一线和核心二线城市的问题在贷款总额。三五百万甚至上千万的房贷并不罕见，对应的月供动辄三万、五万。金融、互联网这类行业的月薪可以到五万、十万、二十万，贷款总额也就跟着放大。

经济下行时，行业传导有先后顺序，通常是制造业先收缩，再传到服务业，高端服务业的周期靠后一些，但不是不受影响，只是晚一点。裁员降薪之后，想再找到同等收入的工作很难。月供三万到五万，靠父母和亲友凑，凑不出来。

三四线城市的贷款总额是三十万、五十万这个量级。城市小，家族里的人、朋友之间可以帮一把，凑一凑，难关有可能过去。同样是失业，同样是降薪，两种负债结构下的处境差别很大。

一二线城市和三四线城市的风险谁更大，不好一概而论。一二线城市可能体现为价格泡沫，三四线城市更多体现为量的泡沫，量比较大。进入下行趋势之后，谁跌得多谁跌得少，不一定像传统观念认为的那样。

还有一个很少被算清楚的账，是等额本息。

假设房价1000万，首付30%，贷款700万，采用等额本息还款。根据测算，还到第5年零8个月，本金还款占比才超过10%；到第10年，本金还了20%；到第13年，本金还了30%；到第19年、接近第20年时，本金才还了接近50%。前面二十年，大部分时间在还利息。

一个家庭的收入主力如果在还款第5年、第10年突然失业、降薪、被裁员，付不起月供，房贷违约后会发现问题：本金没还多少，大部分还的是利息，欠银行的钱依然很多。这时候房价再跌一定比例，房子拍卖掉，可能还倒欠银行一笔。

香港1997年到2003年出现大量负资产人士，日本九十年代泡沫破灭后也一样，微观原因就在这里。等额本息的还法决定了前5年、前10年本金还得少，房价下跌幅度超过首付比例或者再多一点，房子卖掉也未必能填平贷款。

政策这几年的动作不少。2026年1月1日起，存量公积金贷款利率和部分存量商业贷款利率同步下调，首套住房公积金贷款5年以上利率从2.85%降到2.6%。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，自2026年10月1日起在全国范围内实施居民购房贷款贴息政策，实施期限暂定1年，财政按贷款本金给予年化1个百分点的贴息，期限不超过5年，单户可享受贴息的贷款规模上限100万元。享受贴息要同时满足三个条件：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房，不包括置换存量贷款；所购住房建筑面积不超过120平方米；所购住房价格不超过150万元。100万元、30年期等额本息的商业贷款，这一政策最多可帮借款人累计减少付息近5万元，相当于优惠了利率的三分之一。用公积金贷款购房和使用贷款购买保障性住房的群体，另有政策支持，此次不叠加享受。

专项债收购存量商品房用作保障性住房也已启动。湖南省在2026年5月印发的措施中提出，支持各地利用地方政府专项债收购存量商品房用作保障性住房，省级财政对收购符合条件的存量商品房的市州、县市区给予补助，并鼓励配套财政贴息补助。

对每个家庭来说，月供别压得太满，应急的钱要留够。首付的来源、月供占收入的比例、家庭收入的可持续程度，这些比猜什么时候见底更实在。