海南出台楼市新政

海南现房销售制度已经运行了六年多，这次新政里最容易被忽略的数字是5%。一套总价300万元的房子，开发商在取得施工许可证之后，可以提前收取最高15万元定金。但这笔钱开发商动不了，要全部进入监管账户，锁到项目竣工验收备案、水电气配套具备交付条件之后才能解除监管。

钱进了监管账户，房企拿不走，却愿意做这件事。这背后是海南从2020年3月开始、在全省范围内对新出让土地商品住房实行现房销售的一场长试验，正在进入更精细的调整阶段。

2020年3月，海南成为国内首个在全省范围统一实施现房销售制度的省份。到这次新政发布时，据媒体报道，累计出让适用于现房销售的住宅用地370余宗、约1.96万亩，约5.85万套房源实现了“交房即交证”。购房者端的变化是直观的：房子建好了再卖，实体样板间就是交付标准，新出让土地上的项目不再依赖预售回款把楼盖完。

但现房销售对房企的资金节奏是另一套逻辑。预售模式下，房企在地下几层、出地面几层的时候就能开始回款，用购房者的钱把楼盖完。现房销售把销售回款的节点大幅后移，房企需要从拿地、建设一直垫到竣工，自有资金和融资能力的要求明显更高。六年下来，制度的安全红利在兑现，开发端的资金压力也在累积。

这次新政的着力点，是在不拆掉安全框架的前提下，给合规项目留出几道有监管兜底的资金周转缝隙。

5%定金是第一道。定金在监管期间不能用于工程建设，但它让房企在建设阶段就能锁定客户、判断真实需求，把认购环节提前到了施工阶段。对购房者来说，定金金额有上限、去向有监管账户，交付条件不满足就动不了；对房企来说，虽然拿不到这笔钱去花，但至少知道哪些房子有人要，减少竣工后集中入市的销售不确定性。

第二道口子开在土地款上。2026年8月28日之后发布出让公告的住宅用地，签合同30个自然日内缴不低于总价50%的首付款，剩余部分最长两年内缴清，且不计利息。以10亿元的地块为例，前期只需支付5亿元，另外5亿元可以按合同分期安排。现房销售下销售回款本来就晚，土地款如果和建设资金挤在同一时间段里集中支出，房企前期的现金流会绷得很紧。免息分期相当于把最大的一笔刚性支出往后摊开，给建设周期腾出调度空间。不过具体付款期限仍需由各市县在出让公告和合同中约定，并非所有地块都自动获得两年分期。

预售端的变化则是另一种思路。2026年8月28日后新出让土地的项目，如果属于可实行预售的范围，单体建筑必须完成主体结构封顶才能对外销售，过去“出地面几层就卖房”的做法不再适用。预售没有消失，但门槛被抬到了封顶这个肉眼可见的工程节点上。对于2026年8月28日前已出让土地的在途项目，已经取得建设工程规划许可证的，预售条件和资金监管仍按原有规定执行，各市县需要设定能够覆盖全部工程建设费用的重点监管额度；尚未取得规划许可证的，原则上按新政策执行。新老划断的安排，避免制度切换对存量项目形成硬性冲击。

资金监管的链条也在收口。现房定金进入项目主办银行开立的监管账户，预售资金同样要全额归集，项目竣工验收备案和水电气热配套达到交付条件前不得解除监管。一个项目对应一家主办银行，2026年8月28日后签订开发贷合同的项目，由贷款银行或银团牵头行担任主办银行；开发贷、自有资金、现房销售回款等与项目相关的资金统一纳入该账户管理，银行按项目建设销售周期合理确定贷款期限。过去房企在多个账户之间腾挪资金的空间被压缩，项目层面的资金流向变得可追踪。

还有一项直接影响交付节奏的安排：支持项目按最小单元分批办理竣工验收备案，只要对应批次的水电气及市政配套齐全，就可以单独竣备、分批交付。不用等整个小区全部完工再统一验收，交付周期被切短，房企的资金回笼节点也跟着前移。

把这些工具放在一起看，海南这次没有在现房销售的大方向上后退，也没有把预售重新放开。它做的是在“所见即所得”的交付安全和开发端的现金流之间，划出几条带有明确限制条件的通道：定金锁在账户里，但锁定了客户；土地款可以分期，但首付不低于五成；预售保留，但必须封顶；资金归集，但银行按建设节奏匹配贷款期限。

六年多的现房销售已经证明，把烂尾风险从制度源头压下去是可行的。接下来的问题是，在安全底线不松动的前提下，房企的资金周转能不能被这些精细化的工具撑住。海南当地一家房企人士在接受媒体采访时，关心的仍然是资金被监管的时长会不会对企业经营形成压力。这个关切本身，就是现房销售制度继续往前走时绕不开的平衡点。

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