大佬跌倒！顶豪7折零人接盘

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

深圳豪宅市场，从来不缺传奇，但也从不缺落寞故事。

顶豪沦为变现工具

最近，位于深圳湾塔尖的华润深圳湾瑞府43E房产没能迎来新的业主。

398.16平的大平层，登记价6698万，评估价7190.77万，起拍价定在了5033.54万，看似“打骨折”的起拍价，却换来一个极其尴尬的结果——0人报名，无人应拍，直接流拍。

这套曾经被市场仰望的顶豪公寓，如今就像一把从高处滑落、无人敢接的飞刀。

而这套43E房源并非首次进入拍卖流程。

今年4月房源曾上架后撤拍，超1.1万人次围观，依然没能摆脱流拍的结局，足见市场对顶豪公寓的观望情绪已经到了冰点。

这套房源之所以进入到法拍的阶段，原因是权属人出现了股权转让纠纷。

并且纠纷从2017年房产权属人出现借贷纠纷一路拖到2025年6月法院最终裁定执行处置深圳湾瑞府43E这套房产。

而该套房产背后的权属人，名下不仅有多家公司企业，其中一家还是龙华区大浪街道广西工业区城市更新单元的申报主体，名下位于深圳市龙华新区建设路北侧桂发工业区共计37套房产。

不过，这不是深圳湾瑞府第一次出现在法拍市场。

今年10月，不仅深圳湾瑞府43E房源被摆上货架，项目的33层的四套房产也被推上拍卖台。

最终，33A和33D底价成交，而33B和33C双双流拍。

这四套房背后的产权，牵扯出的是曾经的“世界铜王”正威集团。

因主业空心化，严重依赖体系内的关联交易“空转”，过度依赖杠杆扩张，在全国大量圈地发展产业园，同时豪赌恒大，在恒大瓦解后陷入全面司法与经营困局，创始人的铜帝国开始崩塌，财产被迫清算，被执行总金额累计突破百亿，名下房产不得不重新摆上货架。

过去，企业经营鼎盛时期，业务经营持续走上坡路，企业大手笔购入房产是常见的事。

行业以及经济上行期，企业收入以及经营规模可观，手握深圳核心地段多套不动产，既是企业资产，也是实力的象征。

但时代浪潮褪去，经营环境发生改变，企业债务压力不断累积，资金链一旦断裂，最终走向破产清算，这些房产也就到了重新易主的阶段。

可见，顶豪房源每一次出现在市场的背后，尤其是法拍，背后都是顶级圈以及财富资本的一次洗牌。

对于企业来说，深圳湾的豪宅无论是住宅还是公寓，都是硬通货，真到了要还债的时候，豪宅往往是第一时间被拿出来变现的资产。

但同时也说明，豪宅的价值，很大程度上靠大佬撑着。

2019年瑞府开盘时，备案均价15.8万/㎡，最高20.2万，开盘当天大户型直接被清空。

五年半过去，塔尖位置也开始易主。

但并不是每套房源的易主过程都顺利，说明顶豪公寓的市场风向也重新转向。当然，深圳湾瑞府出现流拍，还有一个极其核心的原因——就是这些房源都是商务公寓。

40年产权、不能落户、没学位、贷款成数低。

在楼市上行期，这些缺点被无敌的地段和景观掩盖了。

在下行期，哪怕是深圳湾瑞府，一旦推上拍卖台，缺点就被无限放大。

现在的顶层资金，算账都已经比较谨慎，过去更看重资产的收益性，愿意牺牲一部分安全性和流动性去加杠杆，眼下缩量阶段，也就更看重安全性和流动性。

豪宅公寓一半火焰，一半海水

深圳湾瑞府的法拍房源遇冷，放在整个深圳豪宅公寓市场里，只是冰山一角。

当前深圳核心位置的豪宅公寓，已经走出了极致分化的行情，有人日光售罄，有人降价千万也卖不动。

真正站在金字塔尖的顶级公寓，依然有市场买单。

在豪宅公寓的市场上，深圳湾1号依然是最典型的例子。

今年6月深圳湾1号突然推售瑞公馆84套430-560平房源，总价8000万起，开盘当日直接清盘；9月二批次加推约430-560平大平层与海景复式，同样官宣开盘售罄，成交单价突破30万元/平，创下深圳公寓价格新高。

位于深圳湾超级总部基地的联泰超总湾，2025年12月推出的3栋125套房源，到目前仅剩17套；2026年7月加推的4栋73套房源，剩余20套。

15万/㎡上下的备案均价，在市场上已经属于头部价格类型的产品，过半的去化率，在当前市场已经属于第一梯队。

说明，真正拥有绝版地段、顶级稀缺资源的“真顶豪”，本身就是城市级顶豪IP，哪怕市场整体降温，依然不缺接棒的人。

除了顶尖大户型豪宅公寓吸引市场资金，若是低门槛的核心位置公寓，也同样能够突围市场。

比如位于南山蛇口板块的望海玥家园，主打约36-60平精装公寓，备案均价8.1万/㎡，总价232万—588万，389套房源去年5月20日获批预售，截至目前仅剩1套期房待售。

核心原因就是作为一线海景头排位置的项目，总价门槛低，覆盖的客群更广，不管是过渡自住还是出租，都有稳定的受众。

最为尴尬的是中端类型的公寓。

位于福田香蜜湖的深业中城公寓，2018年获批预售，1035套房源备案均价10.01万/㎡，时隔近8年，截至2026年11月6日仍剩余85套房源。

南山太子湾・鲸域公寓，2022年开盘，70套233-307平大户型，备案均价约10.01万/平，至今剩余36套。

今年5月项目直接甩出12套一口价房源，单套最高优惠超千万，折幅接近40%，近乎六折甩货。

从折价的海报可以看到——

1-802房，约308平，备案总价约3239万，而一口价1944万；

1-1702房，约308平，备案总价约3720万，一口价2233万；

2-1502房，约234平，备案总价约2256万，一口价1326万。

位于前海妈湾的颐城瑧湾悦公寓，2026年3月获批预售，182套房源备案均价约9.87万/㎡，过去8个月，还剩余129套，去化不足三成。

要知道，这些项目的位置地段，圈层、配套都不差。

甚至产品装修标准、硬件、室内层高、配置的转角阳台不比住宅差，如今的市场折扣幅度也不小。

但向上达不到顶豪的稀缺性与圈层价值，向下远高于小户型公寓的门槛，天然筛掉了绝大多数客户。

商务公寓的产权属性决定其持有成本。

不能落户、没有学位、没有产品差异化，水电物业成本、转让税费成本等，都是绕不开的话题。

另外，公寓市场早就卷成了红海。

不仅住宅的品质升级分流过去优质公寓的居住体验需求，近年深圳核心区大量同定位豪宅公寓扎堆入市，比如南山区核心位置白石洲片区，数千套公寓的供应。

但当市场退潮阶段，尽管可以贴上不同的标签，但标签已经变得不值钱。