200万买14套老房，年租金21万是理想值，扣完税修费到手多少？

14套房子，只有11套在收租。

这句话不是段子，是范俊杰自己账本上的事实。 2026年10月潇湘晨报披露，他在长沙买了14套老破小，但实际对外出租的只有11套，年租金实际进账约18万。 网上疯传的“14套年收租21.3万”，是一个满租状态下的理论值。 3套房子要么空着，要么自住，要么在装修。 21.3万和18万之间那三万多的差额，就是第一笔被账面租售比悄悄吞掉的成本。

范俊杰这套操作的时间线并不复杂。 2023年开始在长沙收老破小，最便宜一套总价15万，月租1700；最贵一套24.5万，月租2200。 2026年8月他接受三湘都市报采访时说的是12套、投入300余万、10套出租、月租合计1.67万。 到了11月，公开口径变成了14套、200余万或约278万、年租金21.3万。 同一个人，同一批房子，本金相差近百万，套数差了两套，租售比可以在5%和7%之间来回摆动。 拿“7%”当结论之前，得先看清楚这个数字站在哪一套口径上。

满租的21.3万先打第一层折。 11套在租，年租金约18万。 这不是偶发意外，范俊杰自己说过，有一套新拿下的房子连续空了三个月。 按这批房源月租1700到2200的量级算，一套空三个月，直接损失五六千块，再叠上装修投入，一套房大半年的租金就没了。 放到更大的盘子里看，某壳研究院2026年一季度的数据是，全国20个重点城市住宅租赁空置率已经升到23.7%，深圳26.3%，广州24.8%，杭州27.1%，租金连续6个季度下跌。 老破小不是空置的例外，它只是没有能力避开空置。

18万进账之后，税费是第一个刚性扣减。 增值税月租10万以下免掉，房产税按4%基础税率减半执行，实际2%，个税减按10%，印花税和城镇土地使用税免征。 算下来房产税约3600元，个税约18000元，年度税费总规模约21600元，占租金收入大概12%。 这笔钱不算大，但它的特点是房子空着也跑不掉一部分，租金没进来，税基的逻辑还在那儿摆着。

维修才是真正吃掉老房租金的那一项。 房龄20年以上的出租房，行业公开的年度常规维修损耗在年租金的15%到20%之间，英文租赁管理资料里对老旧房产的合理预算也指向12%到20%。 对应18万，就是2.7万到3.6万。 范俊杰把每套装修压在5万以内，原木风配二手实木家具，能压的是初次投入的采购效率，压不住的是管道、防水、家电的持续老化。 维修费率不是买定离手的东西，它随着房龄往上走。

物业费在开福区那种建成20年以上的老小区，实际执行区间0.3到0.6元每平米每月，按50到60平取中间值，11套一年大概3000到3600元。 保洁退租一次200到300，年均一两次；换租中介费按半月租金算，单次750到900，年均0.8到1.2次。 两项合计不到2000块，小头，但存在。

把这几项从18万里减掉：税费约2.16万，维修2.7到3.6万，物业约0.3万，保洁换租约0.15万。 到手落在11.8万到12.7万之间，中间值约12.3万。 对应278万的总投入，净收益率4.4%；对应200万口径，6.1%。 账面7%和到手4%到6%之间的落差，不是算错了，是成本结构本来就长这样。

还有一笔不进入年度账单的支出。 长沙二手房交易里，买方契税1%，中介费1.5%左右，加上其他环节，交易成本在房款中的占比不是可以忽略不计的零头。 按278万中间值7.5%估算，一次性交易费用约20.8万。 范俊杰自己说，按当时的租金水平，整体回本大概要12到13年。 把交易成本摊进去，真实年化还要再往下走一截。

他在2026年11月的公开回应里说得挺直白：“房子胜在是实物资产，可琐事缠身、流动性差；红利资产有波动，胜在省心、分红定期到账。 ”同一段话里，他确认不再增持房产，部分资金转向红利资产收息。 一个把整套流程跑通、每一笔维修和空置都亲手付过钱的人，选择了不再复制这个模式。