房本终于到手，海岛被盘活了！

整个广东，第一个拿到这种房本的，是7户渔民。 在一个户籍人口1100多人的海岛上，这件事等了七十年。

2025年5月19日，惠州大亚湾东升岛，7户渔民从工作人员手里接过《不动产权证书》。 红色封皮，上面印着“房地一体”。 在这之前，整个广东的有居民海岛，没有任何一个村民拿到过这个东西，确权记录是零。 一个四面环海、村民住了大半辈子的岛，房子在法律上等于“不存在”。

东升村的渔民不是农民。 20世纪50年代，政府动员他们从船舱搬上东升主岛定居，才有了现在这个村子，户籍人口1100余人。 但他们上岸之后，我国现行法律里找不到一条明确规定：渔民在海岛上住着、生活着、生产着的这块地，使用权到底怎么算。 土地归国家，这个没有争议。 争议在于，国家的地，村民能不能用，怎么用，用了能不能被承认。

村支书徐伟斌说得很直白：“房屋没有证，翻修新建一动就成违建，大家都不敢动。 ”村民苏文生在岛上租别人的房子做民宿，自己家老宅就在旁边，破得没法住，但他不敢修。 没有证，修了就是违建；没有证，想扩大经营，连营业执照都办不下来；没有证，房子想抵押换点钱出来，银行连看都不看。

村集体那边也一样，想修个公共设施、想统筹一块地做配套，土地产权不明，什么都推不动。 一个已经拿到“广东省文化和旅游特色村”牌子的海岛，2024年入选，2025年初又进了省“百千万工程”典型村名单，游客在增加，海鲜排档在开，但村民手里那张最重要的纸，迟迟落不下来。

惠州没有绕开“土地归国家”这条线，而是把“使用权”从所有权里拆了出来。 “国家所有、集体使用、整体确权”——土地还是国家的，这一点不动；使用权整体确权到村集体经济组织；村集体再根据历史和现实情况，审核确认每一户村民的住宅用地和房屋所有权。

一条链条串下来：国家是所有者，集体是土地使用权的持有人，村民是房子和脚下那块地的权利人。 调研组翻了县志、翻了各时期的土地档案，把“这块地从来就是国家的”这件事从历史材料里坐实；同时请了参与过民法典立法的专家进来做课题，确保这套拆分在法理上站得住。 不是拍脑袋“特事特办”，是把法律的缝隙看清楚之后，从缝隙里铺了一条路出来。

证到了手，人的动作马上就变了。 苏文生在2026年10月拿到房本，第一件事就是做计划，把自家老宅翻修改造，民宿规模要做到20个房间。 他之前租房子经营，现在用自己的房子，逻辑完全不一样了。 徐灶腾的动作更早。 2024年4月他就在岛上搞了“一座岛营地”，但那时候房子产权不清，营地只能挂在别人企业名下，自己办不了营业执照。 2025年首批拿证之后，他直接用自己的名字办证经营。 2025年“五一”假期首日，这个营地单日接待到了600人次的上限，营业额同比翻倍。 岛上民宿、餐饮、露营基地这些经营主体，已经增加到25家，本土创业者的占比到了3成。

村集体的角色也变了。 以前土地产权悬空，村集体想做什么都缺一个合法的抓手。 现在土地使用权整体确权到村集体，村集体有了统筹安排经营性用地和公益性用地的制度身份。 岛上的海堤步道提升工程在推进，渔家风情美丽乡村走廊把东升村和周边几个渔村串在一起，强村公司参与整体运营和招商。 这些东西在房本落地之前，要么推不动，要么只能小打小闹。

2026年10月，国家发展改革委发布要素市场化配置综合改革试点创新举措第一批清单，一共56项，广东入选9个。 惠州东升岛的“国家所有、集体使用、整体确权”改革，就在这9个里面。 它的样本意义不在于“一个村终于发了证”，而在于它证明了一件事：在现行法律没有现成答案的地方，所有权不动，使用权可以动；使用权一动，整盘棋就活了。 东升村截至当前的发证数字是87户。 这个数字还在往上走，但已经拿到证的那87户人，房子在法律上第一次真正属于他们自己。