北京土拍激烈，海淀新地王诞生

2026年北京土地市场迎来一场集中出让。三宗涉宅用地同日登台，总起始价122.73亿元，最终全部成交，单日揽金137.65亿元。同一天、三宗地，走出了三种截然不同的轨迹。

海淀四季青：核心区低密宅地，仍是房企愿意重金下注的“硬通货”

海淀四季青镇地块是当天最受关注的一宗。该地块起拍价85.55亿元，开拍前已获5轮线上报价，吸引了中海、金茂、招商蛇口、保利发展、华润置地与越秀联合体共5家竞买主体参与现场竞拍。经过130轮现场举牌，最终由中国金茂以97.61亿元竞得，成交综合楼面价68444元/平方米，溢价率14.1%，刷新了北京年内涉宅用地总价与单价纪录。海淀核心区、低密属性（住宅容积率仅1.6）、周边成熟的产业与配套，共同构成了这宗地块被多家房企实质性竞争的基础。房企愿意在此处支付溢价，反映的是对核心城市稀缺地段长期居住价值的判断。

石景山苹果园：三轨交汇与现成商业，撑起了刚改地块的溢价

同一天竞争最为激烈的地块，反而是总价更低的石景山苹果园。该地块起始价12.18亿元，位于苹果园交通枢纽商务区，三轨交汇，京西大悦城近在咫尺，配套是现成的。这宗地块线上5轮、线下216轮，合计221轮竞价，最终由招商蛇口以15.04亿元竞得，溢价率23.48%，成交楼面价35931元/平方米。这是石景山区近三年来的首宗溢价成交宅地，意义不在于总价的高低，而在于配套成熟的刚改地块，仍然具备被市场认可的价值空间。

石景山刘娘府：低密改善地块的底价成交，是审慎，不是冷清

与苹果园直线距离不足一公里的刘娘府地块，走出了另一条曲线。该地块容积率仅1.1，规划建筑面积约5.9万平方米，起始价25亿元，起始楼面价约42330元/平方米。最终由中海新城以底价25亿元摘得，溢价率为零。刘娘府地块的产品指向是低密洋房或叠拼，面向的是对价格高度敏感的改善客群，大户型去化周期较长。房企以底价拿地，是在当前市场环境下对这类产品去化节奏的理性评估，而非对板块价值的否定。中海新城时隔14个月重返石景山“大本营”，选择的是一宗自己熟悉、且能够以可控成本运作的地块。

三宗地的分化，指向的是同一条逻辑

海淀四季青被多家房企争夺，石景山苹果园以高轮次竞价溢价成交，刘娘府以底价落槌。三宗地块的命运差异，并不在于“市场冷了”或“市场热了”的笼统判断，而在于房企对每一宗地块的区位稀缺性、产品去化确定性和资金回报周期做出了各自的核算。核心区低密宅地，稀缺性足以支撑溢价；配套成熟的刚改地块，去化确定性支撑了轮次竞争；而低密改善地块，在产品去化节奏尚不明朗时，底价成交是房企对风险与回报的审慎平衡。土地市场的这种分层，与住房市场正在发生的分化，遵循的是同一套逻辑：确定性越高的位置，越能在调整期获得真实的定价；而产品与需求匹配度尚需验证的地块，房企会用更保守的方式参与。