海南出台现房新政，合规项目获准提前入市

中房报记者 陈标志丨海南报道

作为国内最早试水省级现房销售改革的地区，海南在全国商品房销售制度改革框架下，发布新政。

11月5日，海南省住房和城乡建设厅、省自然资源和规划厅、国家金融监督管理总局海南监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的通知》（以下简称“通知”），要求加快构建房地产发展新模式，稳步推进商品住房销售制度改革。

记者获悉，通知从预售资金监管、现房销售规则、金融配套支持、土地供应管理等方面打出“组合拳”，以落实商品住房销售制度改革。

在市场关注的定金方面，海南推行现售定金制，定金一般不超过购房总价款的5%，全部进入监管账户。海南的这一执行标准与广州、武汉、天津、杭州、宁波、合肥、成都、温州、十堰等城市相同。

不过，与收紧监管并行，通知也释放了若干弹性政策。新规要求拿地资金为自有资金，出让款可分期缴纳，首笔缴款不低于5成，余款最长两年缴清、免息。审批环节进一步松绑，支持项目按最小单元分批竣工备案；户型限制适度放开，新开工项目户型下调至80平方米。在风险可控前提下，符合条件的现房项目还可申请提前启动销售手续。

“这套细则，意味着海南没有随全国改革节奏转向灵活试点，而是选择巩固长期现房路径，一边守住购房者风险底线，一边通过定金监管、分期验收、供地缴款弹性、主办银行资金闭环，对冲现房模式对房企现金流的压力，为全国现房改革提供一份持续观察的长期样本。”一位海南房地产行业人士表示。

“虽然海南较早推行现房销售，但我们最关心的还是资金监管问题，如果被长时间监管，会对企业造成一定经营压力。”海南当地一家地产企业高层表示。

另据了解，海南自2020年推进现房销售模式，至今落地已逾6年，5.85万套房源实现交房即交证。

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预售抬升准入门槛

通知以2026年8月28日为界，实施清晰的“新老划断”，在延续现房销售路径的同时，抬高预售项目的准入与资金监管标准。

具体来看，2026年8月28日(含， 下同)后新出让土地的商品住房项目，继续实行现房销售。2020年3月8日(含，下同)至2026年8月28日期间出让土地的商品住房项目，现房销售条件等按原有政策规定执行。2020年3月8日前出让土地的商品住房项目，可继续实行预售，鼓励选择现房销售。

经市县政府批准，城市更新项目配套建设的商品住房，仍可走预售通道。

预售端同样设置时间红线：2026年8月28日后新出让土地、允许预售的项目，须完成单体主体结构封顶方可对外预售。已经在推进的存量项目中，拿到建设工程规划许可证的，预售条件、资金监管维持原有规则；尚未取证的，原则上按照“8·28新政”落实新版预售约束。

资金监管链条同步收紧。现房项目首次引入现房定金监管机制：项目取得施工许可证后，房企即可与购房者签署定金合同，定金上限锁定为房屋总价5%，资金全额划入专用监管账户，竣工备案、水电气等配套达到交付标准前不得动用。

新规进一步压实现房销售门槛，推动项目完成首次登记后再上市，全面落地“交房即交证”。

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“双线落地”控风险

在项目治理层面，通知确立商品住房开发的项目公司机制：项目完成竣工备案之前，禁止投资方抽走项目公司的销售、融资资金，不得抽逃出资或提前分红。项目公司原则上按单宗土地出让合同设立，同一主体可对同一宗地分期开发；城市更新项目可在更新单元内统筹多宗地滚动建设。

金融配套上，新规推行主办银行制，一个项目对应一家主办银行。2026年8月28日后签订开发贷合同的项目，单独授信的放款银行即为主办行，银团模式下由牵头行承担该角色。开发贷款、自有资金、现房销售回款等全部项目资金，统一归集至房企在主办银行开立的专户，银行依据项目建设、销售节奏与风险状况合理设定贷款期限。

土地出让规则呈现一紧一松的反差。一方面，出让推行净地标准、可附带规划方案挂牌，要求房企以自有资金缴纳土地款；另一方面，8月28日后发布出让公告的住宅用地，允许分期缴纳出让金：签约30日内缴付不低于50%的首期款，剩余款项最长可两年内缴清，分期不计利息。

在强化风险管控之外，细则保留了市场化弹性条款。通知印发之后开工的商品住房项目，可以布局80平方米以上、不足100平方米的小户型产品。在坚守现房销售、全装修交付、风险可控的前提下，房企可根据市场行情、去化预期和工程进度，向主管部门申请提前办理销售手续。政策同时支持项目按最小单元分批竣工备案，水电气热及市政配套齐备后方可交付。

通知还提出持续精简规划、建设、验收、上市全链条审批流程，意在缓解房企资金压力、压降建设成本；监管层也将同步强化工程质量与安全巡查，防范企业为赶工期压缩建设标准。

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6年5.85万套现房入市

海南是全国首个落地现房销售的省份。2020年3月，海南出台关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出新出让土地商品住房实行现房销售。同年5 月，海南省住建厅配套发文，明确以3月8日为分界，当日及之后出让土地建设的商品住宅适用现房销售规则。

海南自2020年推进现房销售模式，至今落地已逾6年，形成国内时间最长的省级现房销售样本。数据显示，海南累计出让适用于现房销售的住宅用地（含安居房）370余宗，合计1.96万亩，对应约5.85万套房源实现交房即交证。推行期间，安徽等一些城市组团前去调研考察。

从政策目标看，现房销售要求项目完成竣工验收、水电气等配套达到交付标准后方可入市，购房者可实地核验房屋品质，预售链条下高发的交付类投诉与履约纠纷得到明显缓释。

另据海南省统计局的最新数据，2026年1~9月，海南房屋销售面积554.2万平方米，环比下滑21.1%；销售金额约874.1亿元，环比下降达26.8%。