高盛预言中国房价2030年触底，孙玉良：跌到“房住不炒”才合理

高盛说中国二手房价格要到2030年左右才触底。但这句话很容易被读成“全国房价还要再跌五年”，漏掉了同一份报告里另一个更关键的信息：一线城市因为库存低，房价会较早开启修复，而库存积压严重的低线城市，未来几年仍会承压。同一个“触底”，放在不同城市，并不是同一张时间表。

高盛2026年10月发布的这份报告，核心并不是给全国房价画一条统一的下跌终点线。报告预计，房地产占中国实际GDP的比重会从当前的约15%，降到2030年及以后的8%左右；而峰值时期，这个数字接近30%。换句话说，“2030年触底”与其说是一个价格反弹的起点，不如说是一个行业体量收缩到位、角色转变完成的时间节点。

这个判断，和眼下市场正在发生的事能对上不少。国家统计局2026年9月的数据显示，70个城市二手住宅价格环比整体仍在下跌，但一线城市二手住宅价格环比上涨0.2%，自当年3月以来已连续7个月上涨；二线、三线城市二手房环比则继续下降。全国在跌，一线在修复，低线城市还在往下走，这就是“分化”两个字的实际含义。

分化的背后是库存。根据中银国际证券2026年11月初发布的行业周报，截至第44周末，一线城市新房库存去化周期为15.1个月，二线为18.1个月，三四线为68.3个月。三四线的库存要卖将近六年，价格自然缺少向上的支撑；一线库存相对干净，成交和价格更容易先稳住。高盛说一线“较早修复”，不是客气话，是库存结构决定的。

政策端也在按分化的逻辑做事。2026年10月20日，5年期以上LPR保持在3.5%，广州主流银行首套房贷利率最低在3%左右，大致相当于LPR减50个基点。9月29日，财政部、央行、金融监管总局三部门推出居民购房贷款贴息，但条件卡得很具体：首套住房、建筑面积120平方米以下、价格150万元以下，按贷款本金年化贴息1个百分点，单户可贴息的贷款规模上限100万元，期限不超过5年。这些工具托的是真实居住需求，不是给所有城市、所有房子兜底。

那“跌到合理价位”到底在跌什么？一个可以观察的锚是租金回报率。中指研究院的数据显示，2026年9月一线城市住宅租金房价比为1.70%，二线城市为2.40%，三四线代表城市为2.20%。一线租金回报率仍然偏低，靠租金收回买房资金在财务上还不划算；二线和部分三四线的租金回报已经接近或进入相对可算账的区间。房价从“赌涨价”转向“算租金”，这个过程就是“触底”在微观层面的样子。

购房者的处境也因此分成两条线。在三四线库存高压的城市，房价继续调整是去库存的一部分，急着“抄底”的性价比并不高。在一线核心地段，库存和需求相对健康，价格修复的迹象更早出现，但租金回报率仍然偏低，买房的逻辑更接近“用来自住、长期持有”，而不是短期套利。高盛的报告没有替任何人做决定，但它把一件事摆得很清楚：全国统一涨跌的时代过去了，不同城市、不同房子，面对的是完全不同的“底”。

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