所有类型的抵押房法拍都必须优先偿还银行债务？法院判决“定了”

新京报贝壳财经讯（记者黄鑫宇）抵押房法拍，特别是该房源系被告家庭唯一住房时，最终款项必须全部用于优先偿还银行的债务？11月4日，记者从北京金融法院获悉，该法院近期就判决这样一起涉及“唯一住房”的复议案件。

这件事情要从八年前的一笔借款说起。2018年初，李某因经营不善欠款，用房屋作抵押向某银行贷款175万元，借款期限20年。但贷款发放后，还没等到盈利还款，李某就在2020年5月因急性疾病去世。

2024年7月，某银行为了追回欠款，将李某的两位继承人——母亲张女士、女儿小靓（化名）诉至法院要求其偿还借款。

一审法院判决张女士、小靓以继承李某遗产的实际价值为限，偿还某银行借款175万元及利息；某银行有权对李某名下房屋进行拍卖，变卖所得价款按照抵押登记顺序享有优先受偿权。

一审判决生效后，张女士和小靓未主动还款，某银行向法院申请强制执行。经司法拍卖，李某名下的房屋卖得价款161万余元。张女士、小靓向法院申请保留唯一住房租金。

2025年12月，一审法院向某银行送达执行决定书，按照相关法律规定，法院决定为祖孙二人保留唯一住房租金20万元。2026年1月，某银行认为祖孙二人另有其他住房，不服执行决定向法院提出执行异议，要求法院撤销保留租金的决定。

相关法律规定，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵押。对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。

一审法院认为，张女士、小靓作为李某扶养的家属居住在拍卖房屋内，经法院审理查明，该房屋确系张女士家唯一住房，按照法律规定，应当给李某扶养家属保留相应唯一住房租金，以保障被扶养人的基本居住权，于是依法裁定驳回某银行的执行异议请求。

但某银行不服执行异议裁定，2026年2月向北京金融法院提出复议申请。

某银行认为，抵押房屋应优先偿还债务，其次才能作为财产继承，目前该房屋拍卖所得价款不能全部清偿李某的债务，张女士、小靓已无财产可继承，因此不具有保留唯一住房租金的权利。且由于张女士表示以往并未与儿子一同生活，其应有其他住房，要求调查李某父亲（已去世）名下是否有房产。

张女士则提出，法律设立“唯一住房”保护制度的根本目的，是保障公民不因强制执行而流离失所，丧失基本生存条件。无论债务人李某是否在世，其需扶养的家属的居住权益都应当得到法律的保护。

北京金融法院查明，李某父亲名下房屋已于2018年5月出售，李某名下房屋是张女士祖孙唯一的住房。

北京金融法院法官表示，原一审法院参照当地租金标准为其预留房屋租金20万元，既保障了申请人的债权实现，也充分保障了张女士、小靓的基本居住需求，符合善意文明执行理念及相关法律规定。

最终，北京金融法院裁定，驳回了某银行的复议申请。

编辑 陈莉 校对 卢茜