城市拆迁停止？新规下，老房子或迎来“新机遇”，2类人将受益

在过去二十多年间，中国城镇化率从2000年的36%提升至2025年末的67.89%，城镇常住人口达到9.538亿人。“十四五”期间，年均新增城镇人口约1036万人。大规模人口进城，构成了住房需求的长期底座，也塑造了不同阶段城市更新的路径选择。

棚改的阶段性收尾，与旧改的接棒

以货币化安置和大规模拆建为特征的棚改，在2015至2018年达到高峰后逐步收尾。2020年，棚改开工量降至209万套，被官方定性为“收尾之年”。2021年起，政策重心转向全面推进城镇老旧小区改造，城市更新明确“留改拆”并举、以保留利用提升为主，原则上城市更新单元内拆除建筑面积不大于现状总建筑面积的20%。大拆大建的通道并未完全关闭，但它只对危房和重大公共利益项目等特定对象开放，不再是老房子价值的默认出口。

旧改的规模在2026年已经具体落地

2026年前三季度，全国累计完工改造城镇老旧小区1.6万个、正在实施改造1.3万个，惠及居民502万户；各地改造提升水电气热等老化管线7200多公里，增设停车位8.6万个，增设电动汽车和电动自行车充电桩1万多个。“十五五”期间，全国计划新开工改造城镇老旧小区11.5万个，更新和加装住宅电梯57.5万台。

加装电梯的资金机制在2026年发生了实质性变化。老旧小区加装电梯首次被纳入超长期特别国债支持范围，安排76亿元支持各地加装2.8万台，惠及居民38.5万户；住宅老旧电梯更新另安排309亿元，支持更新19.7万台。补贴方式从“一刀切”调整为按楼层分档：厦门等地规定4至6层每台补助25万元，7层及以上每台补助30万元，有效降低了居民自筹压力。

存量时代：二手房成为交易主场，定价锚点已经迁移

2026年前8个月，全国二手房交易占比达到52%，从2020年的27%、2025年的46%持续攀升，首次稳定超过新房。交易结构从新房主导转向存量流通，意味着市场的定价锚点也在迁移：一套房子的价值，越来越取决于它在二手市场上能否被顺利接手，而非它在一手销售阶段被赋予的预期。

供给端的收缩为这一迁移提供了背景。2026年1至9月，全国住宅新开工面积24774万平方米，同比下降25.4%；9月末商品房待售面积74825万平方米，同比下降1.5%，已连续多月同比下降。新开工的持续收缩，对应的是未来两到三年新增供应的减少，而存量房交易的活跃，则构成了市场流动性的主要来源。

多层步梯房的结构性优势，在存量市场中被重新定价

城市老房子中，6层左右的板式步梯房具备两项被存量市场重新发现的物理条件。克而瑞2026年上半年的实测数据显示，6层步梯板楼的公摊率约11%，得房率在85%以上；而33层高层的公摊率约24%，产证100平方米，到手七十几平方米。同样标注90平方米的两套房，步梯房的实际可用面积可能比高层多出10至14平方米。物业费的差距同样具体：中国物业管理协会的数据显示，多层步梯住宅平均物业费约0.86元/平方米/月，高层电梯住宅约2.87元/平方米/月，差距主要来自电梯年检、二次供水和外墙清洗等分摊项目。

流动性上的分化已经可以被观察到。贝壳数据显示，房龄20年以上的高层塔楼平均成交周期82天，比同地段步梯楼长出43天；上海内环加装电梯后的老公房，成交周期从60多天压缩至20多天。在同一城市板块、配套接近的条件下，房龄10至15年的高密度高层，相比同片区6层板式步梯房，价格平均折价15%至20%，成交周期显著拉长。

这一优势的边界同样清晰。它适用于核心城区或近郊、配套成熟、结构安全、且具备改造条件的多层老房；对于远郊缺乏配套、房龄过长、结构存在隐患的老旧房源，低总价对应的是通勤距离、维护成本和流动性折价的真实代价。“多层”这个物理形态本身，不构成买入理由。

对持有或考虑购入老房的家庭，可以逐项核验的问题

老房子的价值修复，取决于它是否被纳入属地已公布的年度改造计划、楼栋结构和业主共识是否允许加装电梯、改造后新增的物业费和维保成本是否在家庭长期现金流可承受的范围内。对于以自住为首要目标、且工作生活半径确实覆盖核心城区的家庭，一套已被纳入改造计划、加梯条件明确、总价和月供可控的多层老房，其居住便利性和持有成本的优势是具体的。对于持有多套房产的家庭，远郊和缺乏改造条件的老旧房源，利用当前尚存的成交窗口优化资产位置，比等待一个统一的“老房升值”叙事更为实际。

棚改的退场和旧改的接棒，改变的是一部分老房子的维护方式和价值修复路径。它没有改变一个更基本的原则：在存量时代，房子的价值最终取决于它所在的位置是否持续有人愿意居住、它的产品条件是否经得起横向比较，以及它在需要变现时面对的买家群体是否清晰。