万物云6.62亿元以资抵债 资产包去化成新考题

中房报记者 梁笑梅丨北京报道

11月2日晚间，万物云一纸公告，把一笔“以资抵债”摆上了台面。万物云在港交所公告，集团若干附属公司及关联方与各卖方及债务人订立191份债务清偿协议，交易总代价约6.62亿元，用于抵偿万科系欠付万物云若干附属公司的约6.59亿元应付款项。

交易结构不复杂，本质就是“以资抵债”：卖方和债务人不再用现金还款，而是把分布在全国数十个城市的物业、车位等资产转给万物云。对万物云来说，账上的关联方应收款，就此变成了一批实物资产。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，万物云应收账款的风险并未消失，只是从“能否收回现金”转变为“这些资产能否卖掉、租好、盘活”。这笔交易究竟能真正化解风险，还是会变成需要长期消化的资产负担，要看后续的去化和运营。

关于此次以资抵债事宜，11月4日，中国房地产报记者联系万物云方面人士，对方回应：“一切以公告为准。”

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6.62亿元抵债

公告显示，本次债务清偿的交易实质是万科系以物业、车位抵偿所欠万物云的应付款项。此前，万物云账上有17.7亿元关联方应收款，一旦计提减值将直接冲击利润表。如今其中约6.59亿元被资产包抵销，短期看降低了继续计提减值的压力。

从资产构成看，此次抵债资产包以低流动性资产为主。公告显示，其中大量为位于三四线城市及非核心地段的车位、储藏室、商铺，并包含未竣工期房。

黄立冲认为，“以房抵债不等于现金回笼，只是将应收账款的信用风险转化为房地产资产的价格风险和流动性风险。”他进一步解释，万物云抵债资产价格与评估价值几乎相当，折让幅度很小。在房地产市场仍面临调整压力的情况下，部分商铺、车位及尚未竣工的物业，未来可能面临变现周期长、价格下跌和额外持有成本的问题。

事实上，万物云管理层在中期业绩会上曾坦言，工抵资产“大头是销售型资产”，上半年仅去化约1亿元。

北京友吾友科技有限公司创始人孟庆斌则从交易对价角度提出关注。他表示，此次抵债规模在行业内并非最大，但接近万物云一年的净利润，对价是否充分合理值得关注。

黄立冲认为，判断这笔交易是否真正有利于万物云，关键不是账面上抵销了6.62亿元债务，而是这些资产最终能以什么价格、在多长时间内变现，以及万物云还有多少关联方应收账款需要处理。若抵债资产能够顺利出售或产生稳定租金收入，属于有效的风险化解；若长期无法变现，则可能形成新的资产负担。

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资产包变现周期拉长

比资产结构更值得关注的，是这笔交易背后的行业信号。

同策研究院联席院长宋红卫表示，万物云与万科及其关联方长期存在大额贸易应收款项，欠款计提减值对财务报表产生较大拖累，现金回收难度也越来越大。在此背景下，多家企业通过物业、车位抵债，将高减值风险的应收债权转化为可后续处置的实物资产，以降低关联方信用风险敞口、减少后续持续计提减值的压力。

资料显示，万物云对万科的贸易应收款2025年6月末为26亿元，2025年末关联应收款降至20.64亿元，同比减少3.82亿元，2026年上半年进一步压缩至约17.7亿元。贸易应收款虽持续减少，但存量规模仍不容小觑。

值得一提的是，减值对利润表的影响更为直接。2025年，万物云就关联方欠款计提减值拨备7.43亿元，同比多提4.83亿元，当年归属母公司净利润降至6.95亿元，同比下滑近四成。仅万科系应收款的减值一项，即相当于万物云当年归属母公司净利润的规模。

宋红卫坦言，万物云此次资产包中大量车位、远郊住宅等业态流动性偏弱，在当前地产下行周期中实际去化周期长，部分资产实际成交价可能低于评估值。后续资产处置节奏与变现能力，将直接决定本次交易最终能否完全覆盖原有应收款项的账面价值。

孟庆斌对变现前景亦持审慎看法。他表示，“此类抵债资产通常难以快速变现，抵债资产多为市场接受度较低的资产，或缺乏市场需求，或定价高于市值，或属清盘后仍无人问津的尾货，其实际资产价值有待观察。”

对于接手后的持有成本，孟庆斌认为，相关物业费、维护成本可能对经营形成一定压力。

万物云并非没有运营样本。据万物云管理层透露，位于上海浦东新区的滨江万科中心项目即是回收的工抵资产。万物云通过运营将该项目的商业出租率从34%提升至近83%，使运营收益覆盖了资产摊销。

市场分析认为，运营能力到位的前提下，部分资产可由“沉淀”转化为“现金流”。但这考验万物云从物业管理向资产管理延伸的能力：核心不再是收物业费，而是区位判断、招商运营、去化处置，乃至承担价格波动风险。

在黄立冲看来，“万物云这笔以资抵债，短期拆掉了一部分信用风险，长期却必须用去化和运营把资产重新变回现金。未来企业价值的核心，不仅是管理面积和收入增长，更重要的是独立经营能力、现金回款质量，以及与房地产开发商之间的风险隔离程度。”