王健林再谈房价：200万的房子，5年后是资产还是负债？他早说透了！

房东又降了15万。看中了一套房子，上周四晚上去中介门店躲雨，顺口问起一套房。这套房子最早挂牌220万元，挂了7个月，房东最近又松了口。我问中介：“还能谈多少？”他说：“现在不要只看标价，最重要的是有没有人愿意出这个价钱。”这句话很扎心，也让人想起王健林。很多人把王健林看作“房价预言家”，但买房这件事，真正值得琢磨的不是谁猜中了涨跌，而是房子有没有需求、能不能卖出去，以及持有它会不会影响家庭现金流。一套200万元的房子，5年后是资产还是负债？关键要看下面几把尺子。

一、先看供需：房子也要重新“排座次”

以前很多城市要解决的是“有没有房”。人口迁入城市、收入增加之后，购房需求越来越大，房价就容易往上涨。但现在情况不同了：有的地方房子很多，真正稀缺的是地段好、配套齐全、物业管理到位、户型舒适的房子。同一个城市里，有些小区降价都卖不出去，有些好户型一挂出来就有不少人来看。这不是市场矛盾，而是购房者越来越挑剔了。因此，除了问“这个城市房价会涨吗”，还应该再问一句：“你看中的那套房子，在同类型房源中有没有自己的优点？”如果周围随便一抓就是一把，将来出售时就会处于被动地位。

二、再看人口：5年后谁来接手

房子本身并不能产生买家，最终还是要有人居住、有人愿意购买。考察一个地方，不用只看规划图，而应该看那里有没有稳定就业环境、年轻人工资水平如何、毕业生留下的意愿强不强。产业提供工作岗位，岗位吸引人口，人口才会产生真实住房需求。如果一个地区人口流失越来越严重，二手房挂牌数量却越来越多，那就得多考虑一下：五年之后我卖给谁？房子还在，楼下的路也没搬走，可潜在买家少了，房子的流动性就可能跟着变差。

三、别急着猜周期：回暖不等于普涨

目前买房容易出现两种心态：一种人认为房价会继续下跌，所以不急于出手；另一种人看到成交量有所回升，便认为楼市很快就会回暖。其实，市场筑底并不是房价突然反弹，而是成交量慢慢稳定、库存慢慢被消化、议价空间越来越小，在此之后，一些好地段、好房源会先稳住。成交回暖，并不意味着所有房子都会涨价；跌幅缩小，也不代表马上就会反弹。即使市场有所恢复，城市、地段和房子质量之间的差异也会越来越大。与其猜“底”，不如看真实成交和库存变化。

四、现金流，比账面价格更实在

一套挂牌250万元、半年没人买的房子，和一套220万元、随时有人接手的房子，哪个更值钱？还真不一定是挂牌价高的那套。房屋除了账面价格，还有流动性因素。房贷、物业费、维修基金等费用，每月都会产生支出；如果房子租不出去，或者想卖却没有买家，那么账面上虽然值200万元，对家庭而言却可能慢慢变成负担。尤其在贷款买房时，不能只考虑首付和月供，还要考虑工作稳定性、家庭开销和应急资金。买得到是一回事，能不能长期淡定持有，是另一回事。

五、同样200万，5年后结果可能完全不同

核心城市、地理位置好、配套完善的房子，可能会保留一部分需求；有产业和人口支撑的地方，一般也会有更多承接者。供应量大、地处偏僻、缺乏成熟配套的房子，虽然账面价格没变，但加上利息、维修费以及资金占用成本之后，并不一定真的划算。人口不断外流的地方更要注意：房价下跌之后，还有没有人买？因此，不如先弄明白几个问题：该城市住房供应量是否充足？当地经济发展情况怎么样？配套设施是不是齐全？房屋有无大的瑕疵？近来同小区真实成交了几套房子？这些答案，往往比一句“房价要涨”或“房价要跌”更有用。

写在最后

过去二十年，大家常比谁更早买房、谁手里房子更多。接下来，可能要比谁的房子更符合真实需求，谁卖房时更容易找到买家。市场行情上扬时，杠杆可以放大收益；市场下跌时，靠现金流来保证安全。所谓王健林“早说透了”，与其说是说中了某个价格，不如说是提醒我们：看资产，不能只盯着账面数字。真正值钱的房子，不一定是挂牌价最高的那一套，而是你需要卖的时候，确实有人愿意接手的那一套。本文仅作市场观察，不构成投资建议。