以前贷款买房，现在贷款卖房：这账真算不平了

一套房子挂出去，买家把钱打过来，卖家还得再凑一笔现金，才能把过户手续办完。以前是凑钱买房，现在是凑钱卖房。合肥一位朋友算了算，这个数是26万。他2019年买的房，225万，贷款还剩133万。同户型最近成交价107万。卖，得先掏26万把窟窿填上；不卖，月供照旧。

广州黄埔一套房，挂牌253万，贷款还剩278万，卖出去要倒贴25万。郑州二七区一套89平米的小三房，成交价79万，贷款余额83万，卖完补银行4万。房子在市场上的身价，和欠银行的钱之间，出现了一道裂缝。

中指研究院的数据显示，2025年11月，全国百城二手住宅均价13143元/平方米，同比下跌7.95%，一线、二线、三四线城市的跌幅都还在扩大。房价连续下行的周期拉长之后，一部分房子的成交价，已经低于业主还没还完的贷款。

继续还月供，是在为一个市值不断往下走的资产持续付钱。卖房离场，需要先拿出一笔现金，把“卖价”和“贷款余额”之间的差额补上。两条路都通向一个动作：掏钱。区别只在于，是每个月掏，还是一次掏。

这是第一层。第二层在收入那一端。过去敢把月供定在收入四成甚至五成的位置，背后有一个默认的前提：明年挣得会比今年多。收入往上走，月供占比就会往下走，时间是站在自己这边的。收入一旦停住，或者往下走，八千的月供配八千的收入，月供占比就从“可以扛”变成了“刚好卡住”。

国信证券根据公开数据测算，2025年居民债务本息支出与可支配收入的比值约为26.3%，美国次贷危机最严重时的峰值是15.8%。债务规模与可支配收入的比值达到134.4%，接近美国次贷危机时的峰值136.5%。

这些数字落到单个家庭账本上，就是一笔月供在收入里的位置，从“有余地”变成了“没有余地”。收入端的另一个变化，是“下个月还能不能挣到这么多”这件事，第一次变得不那么确定了。

第三层，在断供之后。很多人以为还不上就把房子交给银行，两清。实际情况是，房子进入法拍，成交价往往还要再折一道。中指研究院的数据显示，2025年全年全国法拍房挂拍71.9万套，成功拍出去的只有16.9万套，成交率23.5%，成交均价同比又下降了12.7%。

拍完不够还的部分，债还在。克而瑞的断供率研究显示，2025年全国平均住房断供率3.7%，2022年这个数字是1.6%。翻了一倍多。断供不是把问题交出去，是把一个问题变成两个：房子没了，差额还在。

制度层面并不是没有动作。存量房贷利率下调，每年为超过5000万户家庭减少利息支出约3000亿元。二手房“带押过户”在全国近2100个区县落地，卖房不用先借过桥资金结清旧贷。这些措施在降低交易成本和月供压力上，是实打实的。

但它们解决的是“月供能不能少一点”和“过户能不能快一点”，解决不了“卖价低于贷款余额”那一道缺口。带押过户省掉的是周转环节，省不掉那26万、那25万、那4万。

个人破产制度也在往前走。深圳2021年3月实施个人破产条例，到2025年7月受理600件申请，化解债务2.1亿元。厦门2025年11月1日施行《厦门经济特区个人破产保护条例》，到2026年7月法院裁定受理11件。无锡等地法院也在“类个人破产”和信用修复上做了尝试，为诚信债务人出具《信用修复证明书》，让履行完偿债义务的人不再被旧债拖住。

一个诚实但暂时走不出来的人，开始有了可以被看见的出口。只是这些出口，目前还在少数城市，覆盖到的人还不多。回到合肥那位朋友。26万这个数字，不是他一个人算出来的。它是一道由房价、贷款余额、收入预期和制度缝隙共同标出的刻度。账本上的数字，和一个人愿意为它付出的耐心之间，正在重新找平衡。