太难了！光谷一小区因入住率极低、物业费收缴困难，物业主动退出

光谷东的万和竞界二期，2025年9月30日才集中交房，一年后物业公司就向建设单位发出了解除合同的通知。原因写在物业给业主的告知书里：小区368户，实际入住83户，入住率约22.6%，物业费收不上来，收支兜不住。

这件事的关键不在于“物业想不想干”，而在于住宅前期物业通常采用“包干制”：业主按建筑面积交固定标准的物业费，物业公司拿这笔钱去覆盖保安、保洁、电梯维保、绿化、公共照明和消防设施的全部开支，省下来的才是利润，超支了则自己承担亏损。

万和竞界二期的物业费标准是3.2元/平方米·月，物业公司是武汉旅联东湖物业有限公司。按368户、3.2元的单价粗略估算，即便全部收齐，每月的物业费总盘子也有限。而公共区域的维护成本并不会因为只住了83户就等比例消失：电梯该维保还得维保，消防设施该巡检还得巡检，保安和保洁的基本配置也很难按入住率打折。

人力成本又是物业支出里最刚性的一块。据行业内多家机构的调研口径，人工成本通常占到物业项目总成本的一半以上，不少项目接近六到七成，而且逐年上涨；行业公认的物业费保本收缴率大致在80%到85%之间。万和竞界二期入住率只有22.6%，意味着近八成房屋处于空置或未实际居住状态，收缴率很难不被拉低。

法律上，这些空置房的物业费该不该交？武汉2019年1月1日施行的修订版《武汉市物业管理条例》已经取消了此前“空置房第一年按七折缴纳”的规定。黄陂区、江夏区住房部门在回复市民咨询时也明确：2019年之后交付的房屋，空置期间物业费全额收取，现阶段武汉市没有空置房减免或打折的配套政策。也就是说，空置房业主拖欠或要求打折，没有地方政策依据；但物业公司没有执法权，一笔一笔催缴的成本高、周期长，实际能收上来多少是另一回事。

体量小把这个问题进一步放大了。368户的小区，收入端本就不厚，入住率低、收缴率低，等于在一个不大的盘子里再切掉一块，而成本端几乎不打折。亏损不是某个月突然出现的，是收入缩水与成本刚性之间的缺口持续累积的结果。

物业在告知书里也交代了退出程序：依据前期物业服务合同第三十一条第2款，向建设单位发出解除合同通知函；在新物业接管之前，继续维持秩序维护、保洁、绿化养护和设施设备维修，不突然撤离。这对应的是民法典第九百五十条：物业服务合同终止后，在新物业服务人或业主自行管理的接管之前，原物业应当继续处理物业服务事项。程序上留了缓冲，小区不至于立刻停摆。

接下来的现实问题是新物业怎么选、谁来接。按告知书的说法，后续由社区牵头选聘。但光谷东此前已有体量相近、同样受入住率和收费率拖累的小区，在新物业招标时遇到延期，有意向的物业公司中途退出竞标。物业公司是企业，当一个项目的收入端看不到改善空间，退出低效项目就是经营上的选择。

对已经入住的83户业主来说，小区公共服务的成本客观存在，但分摊成本的人太少。换一家物业，如果入住率和收缴率的基本面不变，新物业面对的仍是同一道算术题。入住率能不能随着片区成熟逐步爬升，比“下一家是谁”更靠前地决定着这个小区物业服务的可持续性。

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