上海业主卖房以为卖了150万，网签才发现合同价176万，谁吞了26万

上海闵行有位业主卖房，一直以为自己的房子卖了150万。

等到真正网签那天，她看见合同上的成交价，愣住了：176万。

中间差出来的26万，没有进她的账户。

中介前后用了两个主体跟买卖双方签合同，一边跟业主说“到手149万，再扣1万佣金”，一边跟买家报176万。 两边人不碰面，价格不透明，账就这么悄悄算完了。

这26万不是算错了，是有人提前把账算得很明白。

业主签过一份“托底协议”。 意思很直白：房子不管最后卖多少钱，业主只拿约定好的那一部分，超出部分归中介。

纸面上看着像“省心托管”，实际是把定价权交了出去。 中介只要把对外报价抬上去，中间每一分都是利润。

买卖双方在同一个交易里，却像被关在两间屋子里。 业主听到的是“买家最多出到这个数”，买家听到的是“房东底价还要再高几万”。 两个价格中间那条缝，就是差价藏身的地方。

不让双方面谈，是这套操作能成立的前提。

有经纪人私下讲过一种做法：跟房东压预期，跟买家抬底价，中间用“代交杂费”“服务费”的名义把差额收走。 单套几万到十几万不等，做得隐蔽时，买卖双方直到过户都不会察觉。

闵行这个案子更往前走了一步：中介不是一个人两头说，而是用两家关联主体分头签，把“赚差价”包装成“机构之间倒手”。

《民法典》第962条写得很清楚，中介负有如实报告义务。 故意隐瞒真实报价、重要交易信息，不仅拿不到报酬，还要承担赔偿责任。 《房地产经纪管理办法》也明确，禁止“低价收进、高价卖出”吃差价。

问题在于，合同一旦写成“独家委托”“保底到手”“溢价归乙方”，外表就变成了一桩服务约定。 系统看的是流程合规，很难一眼看出背后那层价格隔离。

南京栖霞法院曾经判过一个类似案子。 业主签了保底净得、溢价归中介的条款，事后想追那12万差价，法院没有支持。 理由是这类条款本身就踩到了公平和如实报告的边界。

不是所有“差价”都能顺顺当当吞下去，但业主想再要回来，举证并不容易。

这两年市场冷，成交慢，中介门店压力大。 光靠佣金，有些店撑不住。 于是“赚差价”从个别动作，变成了补利润的办法。

虚报挂牌价、假意谈价、再拿托底协议锁死业主预期，其实是同一套动作。

贝壳从2026年7月开始，在49座城市上线“调价验证”，后来覆盖范围扩到75城。 经纪人要改业主挂牌价，必须经过业主线上确认。 累计超过27万笔调价申请里，业主驳回了454笔。

这套机制挡住的是“没经过你同意就改价”。

挡不住的是另一种情况：你亲自点了确认，但确认的是“到手价”，不是“对外真实报价”。

湖南2026年推了二手房交易资金和佣金监管，思路类似“支付宝式”托管，钱不过中介手。 规则在补，落地还要看执行。

广东东莞等地要求中介如实披露挂牌底价，对外报价须业主书面同意。 纸面规则有了，线下是不是真见面、真核对，很多时候没人较真。

卖房的人能做的，其实就几件很具体的事。

底价写进主合同附件，不只在微信里说一句。 每一轮调价，都要有自己签字或线上确认的记录。

拒绝签“到手价”“保底价”“溢价归中介”这类补充条款。 字眼不重要，逻辑才重要：只要约定了“你只拿固定数，多卖的归对方”，就给了差价生存空间。

尽量三方当面谈一次。 不用吵架，就是把价格、付款方式、税费分摊当场对一遍。 中介越是说“对方不方便露面”，越要要坚持见一面。

网签前自己看合同。 成交价、首付、贷款、尾款，每一项都和买家那边对得上，再签字。 闵行那位业主如果提前看过网签价，26万不会等到现场才被发现。

中介可以靠服务赚佣金，这没问题。

不能赚的，是你根本不知道的那部分。

把价格摊在桌面上，差价就没有地方藏。