河西这个学区房，从88651元/㎡降到20603元/㎡.......

曾卖出88651元/㎡单价的南京安置房，近期一套75㎡两房，以155万元总价成交，单价仅为20603元/㎡。

最近，有业主的小户型挂牌价从2023年的380万元，一路下调到现在的155万元。

这些说的都是佳和园。

2014年1月，佳和园成交了第一套二手房，建面约85㎡房源成交165万元，成交单价1.94万元/㎡。

近期小区均价约2.0万元/㎡–2.4万元/㎡，已回落到接近2014年的水平。如今价格降下来后，学区房对你还有多大吸引力？

佳和园

经历了怎样的起落？

在南京楼市，佳和园一直是个特别的存在：5栋26—33层的高层建筑，总共1582户，拆迁安置房的底子，因“科睿小学（琅琊路小学分校）+金陵汇文中学”双学区，成为不少家长关注的对象。

尤其是48—51㎡的小户型，历史成交单价曾创下近9万元/㎡的神话。

佳和园与科睿小学（琅琊路小学分校）仅一条马路之隔。

佳和园，顶着南京最贵安置房头衔，频繁拿来与仁恒江湾城、苏宁睿城比较，学区带来的价格溢价，可见一斑。

2021年5月17日，一套50.31㎡的一居室，以446万元成交，单价达到88651元/㎡。

2022年，佳和园在二手房网站上的挂牌均价仍为6+万元/㎡。

如今，新的成交记录，已经换了一组数字。

2026年10月底，从中介等渠道近期成交数据看，佳和园一套48.28㎡房源成交115万元，另一套同面积房源成交116.6万元；49.6㎡房源成交115万元，50.66㎡房源成交116.6万元。

据小区周边中介介绍，目前小面积50㎡的一居室，总价基本115万元可以拿下，大点面积，如79㎡适合家长陪读的二居室，总价约150万元，和房东还有谈的空间。

不止佳和园

学区房门槛降到了哪里

再看育才公寓，这个老牌学区房，也在经历价格的重新调整。

再到与2023年、2024年两房的成交总价相比，购房门槛的变化已十分直观。

近期成交中，建面约55㎡至81㎡的不同面积段，均出现了单价破3万元/㎡的房源。2024年，西片约66㎡两房成交323万元；2026年9、10月，约67㎡两房出现182.5万元—191万元的成交，部分总价已不足200万元。

目前，育才公寓价格正在向区域均值回归。

同样的情况还出现在鼓楼区热河南路的张家圩（1990年代建成），这个曾经名不见经传的老小区，2020年6月力人学校落定后，张家圩被划进“南京市力人学学校小学部+树人初中部”九年一贯制学区，自此，房价按月跳涨。

· 2019年，张家圩小区65㎡左右的房源成交价仅在‌3.3万元/㎡‌，和周边普通老破小的价格水平几乎没有差异。

当时，有市场声音认为，照这个势头小区房价突破7万元/㎡也只是时间问题。

然而在五年后，也就是2026，最近同一小区相近面积，建面约66.2㎡以总价77.6万元成交，单价仅1.17万元/㎡。

过去，学区房的高溢价里，还装着一份资产保值的期待。

即便房子老一点、居住条件差一点，只要想着“孩子读完书，还能卖出去”，高溢价就有了被接受的理由。

如今，房价调整打破了这份预期。南京教育均衡政策的普及、入学政策的调整也在改变学区房的供求关系。单靠学区标签支撑的溢价仍将承压。当稀缺被重新定义，房子的价值，回到地段、房龄、户型和品质上重新估价。