明年上半年：要做好“潮水上涨”的准备，房价或将超乎想象

有一件事，比挂牌价、比中介门店的冷清，都要更早发生。土地端的数字，已经连续三年在往同一个方向走，而它跟房价之间，隔着一道固定的时间差。

房地产有一个绕不开的硬周期：从拿地到形成新房供应，通常要18到24个月。今天少批的地，就是两年后少掉的房。克而瑞的数据显示，2026年一季度全国宅地计划供应规模同比下降21%，这已经是连续第三年保持两成左右的收缩幅度，供应总量降到1.4亿平方米，创下近五年新低。市本级的缩量力度明显大于代管县市，一线城市宅地供应同比下降25%。缩得最狠的，不是库存本来就高的地方，而是库存本来就不多的核心城区。

土地端的收缩，不会同时落在所有城市身上。库存那一端，变化也不是均匀发生的，但方向已经开始分岔。上海链家平台的二手房库存挂牌量，到2026年1月已经连续9个月下降，较2025年1月下降约两成。15天滚动去化周期从289天回落到181天，挂牌笔数比9月初少了3.85万笔，比去年同期少了7.3万笔。

一部分房子是被买走的，另一部分房东把牌子摘下来，放回了抽屉里。价格端也出现了一个有信号意义的节点。2026年9月，上海二手住宅价格同比上涨0.8%，成为70城中第一个二手房价格同比转正的城市，时隔32个月。同一份数据里，上海二手房价格环比已经连续7个月没有往下走。

但拆到环线，差别很大。内环内的去化周期大约10.2个月，郊环外是36.5个月。同一个城市，同一个月，两条方向不同的曲线同时存在。价格先站稳的，是那些本来就不缺人看的地方。

政策的手，也没有悬在半空。换房退个税政策第二次延期，覆盖到2027年12月31日；购买不足2年的住房对外销售，增值税征收率降至3%。这些条款落地的节点，和前面说的供地时间差、库存去化节奏，在时间轴上叠在了一起。

华泰证券在2026年11月初的研报里写了一句很克制的话：一线城市房价已企稳超半年，企稳范围正逐步扩大。花旗的判断更聚焦一些，认为核心城市二手楼的复苏，会由上海、深圳、北京这类就业人口多、成交流动性较好的城市带动。

两家机构用的词都不是“涨”，是“企稳”“转折点”“复苏”。措辞本身，就是一种信息。这一轮和2016年、2009年有一个根本的不同。那时候是需求端集中放量，所有人同时往一个方向跑。现在供给端已经先收缩了三年，而需求端剩下的，绝大多数是自住和改善，靠杠杆短炒的那部分人，早就不在牌桌上了。

潮水来的时候，先湿的不是所有人的脚。是那些地铁口旁边、有人持续搬进去住、房东开始把挂牌价往回抬一抬的地方。是那些内环去化周期在缩短、议价空间从两位数收窄到个位数的板块。土地端三年前做的选择，正在用它的方式，一点一点递到货架上。