历史不会重复，但会惊人相似：中国楼市很大可能重走 2015 年老路

2026年的楼市，确实出现了不少让人联想到2015年的画面：售楼处重新排起队，二手房APP浏览量骤增，开发商收回折扣，业主开始惜售。把这些现象与2015年那轮周期放在一起对照，相似之处是真实的；但支撑这些现象的人口、供给结构和政策性质，已经发生了根本性的变化。

政策节奏的相似，是这一轮“像2015年”最直观的起点

2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合将二套房最低首付比例从六成降至四成，财政部、税务总局同日将个人住房转让营业税免征期从5年改回2年，五部委在同一天集中出牌。2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局、央行、证监会五部门在同一天出台三份基础性文件，现房销售、项目公司制、主办银行制同步落地，央行与金融监管总局另发36条信贷管理措施，个人住房贷款最长期限延长至40年。两次政策出手的共同特征，是多部门同日集中发力，以一套制度性安排而非单一工具来扭转市场预期。

成交量的先行，也在重复同一条规律

2015年那轮，深圳率先放量，上海、北京跟进。2026年的截面数据指向相似的方向：北京二手住宅网签已连续六个月稳定在1.3万套以上；上海自3月以来连续七个月二手月度网签保持在2.3万套以上，9月网签23581套，同比增长约17%。深圳贝壳研究院监测显示，9月1日至13日，合作门店新房认购量较8月同期增长26%，二手房签约量增长22%。情绪端的信号同样直接：安居客数据显示，新政后首个周末深圳平台浏览量环比上涨582%，线索量环比上涨256%。

价格端的位置，则对应着2015年“量起价未动”的阶段。2026年8月，百城二手住宅均价12527元/平方米，环比下跌0.45%；70城中一线城市二手住宅同比降幅收窄1.0个百分点，为年内最大收窄幅度，上海二手住宅同比仅下降0.8%。成交量已经修复，价格仍在磨底，这个时间差正是“像2015年”的核心所在。

但供给端和需求端的结构，已经不支持一轮全面普涨

第一个根本差异在人口和城镇化阶段。2015年全国城镇化率约56%，每年有超过2000万农村人口进入城镇，购房主力的增量池是打开的。到2025年末，城镇化率已达67.89%，人口连续第四年负增长，结婚登记对数从高峰期的1200多万对降至700多万对的量级。依靠“人口增量+城镇化增量”推动的普涨，缺乏继续成立的基础。

第二个差异在供给结构。2015年新房是市场绝对主力，开发商掌握定价主动权；2026年二手房交易占比已超过一半，住建部在9月国新办发布会上以此确认市场进入存量时代。超过一半的交易发生在业主与买家之间，价格不再由少数开发商的备案价单方面决定，而是由大量分散的业主在二手市场上的真实成交逐套形成。这意味着，即便核心城市优质房源出现价格修复，它也不再具备通过新房定价链条向全城、全国传导的机制。

第三个差异在政策性质。2015年的政策核心是鼓励居民加杠杆去库存，通过棚改货币化和信贷扩张创造需求。2026年的政策组合——现房销售、资金全额监管、项目公司制、主办银行制——指向的是降杠杆、保交付、重构行业的基础制度，而不是用新一轮债务扩张去覆盖旧的问题。居民部门杠杆率已从2024年一季度的62.3%降至2026年二季度的57.7%，家庭在主动修复资产负债表，信贷对房价的推升效率与加杠杆周期不在同一个量级上。

土地和新开工的收缩是真实的，但它约束的是未来的增量，不是当期的存量

2026年1至5月，全国房地产开发投资30356亿元，同比下降16.2%；房屋新开工面积17929万平方米，下降22.6%。现房销售改革进一步拉长了从拿地到可售的周期，未来核心城市可售新房的数量会系统性减少。这一中期变量为核心城市优质房源的稀缺性提供了支撑，高盛据此判断上海、深圳将在2026年底前后率先触底，2025年底至2028年底累计上涨约15%，年化不足5个百分点。但这是一个针对两个城市核心区的温和修复预测，不是“全国房价即将重回2015年式上涨”的宣告。

对于正在做决定的家庭，相似之处提供的是参照，差异之处提供的是边界

2015年的经验告诉市场，成交量持续修复之后，核心城市的价格中枢会逐步跟上。2026年的条件则划定了这条修复路径的边界：它沿着人口和产业仍在净流入的城市、产品条件扎实的房源展开，而人口净流出城市和远郊缺乏配套的房源，面对的是独立的库存消化节奏。

一套房子是否值得在当前入手，仍然取决于几个可以自己核实的问题：月供在收入下降两成时是否可控；首付之后是否留有覆盖六到十二个月基本支出的应急储备；目标房源在同小区近期的真实成交记录中处于什么位置；以及，这套房子所在的城市和板块，人口与产业是在净流入还是净流出。历史的韵脚可以听，但2015年的剧本已经翻篇。核心城市优质房源的流动性在恢复，但每一套房子的“底”，仍然需要用它的位置、产品条件和持有者的现金流来单独称重。