1.85亿元，芜湖一宗地块成功出让

这宗地块的买家是芜湖经开区自己的城投平台，不是市场上追求高周转的房企。10月29日，芜湖蜻蜓湖城市发展有限公司以1.85亿元挂牌摘得经开区龙山路北侧约71.89亩的混合用地，楼面价2145元/平方米，不含代建。这家公司由芜湖经济技术开发区建设投资有限公司全资持有，经营范围以市政设施管理、城市绿化等为主，房地产开发并非其主业。

比起买家身份，地块附带的销售条件更值得看。出让公告把“可试点现房销售制”写进了条款，但现房销售不是无条件的：竞得人如果自愿选择，必须先完成地块内12班幼儿园和4班托儿所的竣工验收备案，才能办理现房销售备案手续。幼托建筑面积不少于6512平方米，建成后无偿移交给经开区管委会指定部门。

这跟芜湖今年8月底落地的新政直接相关。2026年8月28日，五部门联合出台房地产系列政策，芜湖在土地端明确新增出让土地优先推行现房销售，预售节点也同步提至单体建筑主体结构封顶。但政策没有搞“一刀切”，存量预售项目仍可按原规则推进，新出让地块则把现房销售作为可选项，把选择权和对应的资金安排一起摆到桌面上。

选择现房销售的竞得人，可以换到土地款分期缴纳的支持：出让合同签订后1个月内先付50%，余款在取得现房销售备案手续前缴清，最长期限不超过两年。此外还有分期办理规划许可、分期竣工验收以及“带押网签”等配套安排。对一宗1.85亿元的地块来说，首期少掏九千多万元现金，对建设期的资金腾挪是有实际意义的。

城投平台承接这样的地块，和市场化房企拿地面临的约束并不相同。经开区建设投资体系下的公司，对区域开发节奏的配合度更高，对短期周转速度的要求相对靠后。这宗地本身也不是纯住宅，住宅部分容积率上限1.8，商业计容面积占10%到15%，还捆绑了幼托配建。让城投先行承接，配套框架可以先落地，现房销售在实际操作中的资金占用和去化节奏也能在后续开发中逐步验证，而不是一开始就把压力推给高周转房企。

2145元/平方米的楼面价可以作为一个参照，但不能直接对应未来的售价。地块紧邻千岛湖路，周边二手房挂牌价分化明显：千岛湖路沿线龙凤佳苑2026年三季度挂牌均价约6968元/平方米，凤鸣湖商圈部分小区挂牌价在4600元至6800元区间，开发区板块新房报价约7700元/平方米上下。楼面价与这些价格之间的差额，需要覆盖建安成本、幼托无偿配建、商业部分的去化不确定性，以及现房销售拉长的资金占用周期。留给利润的空间并不宽裕。

地块东侧还有一处变电站，公告要求竞得人在销售过程中向购房人公开告知，并写入销售合同。这个条件不改变用地性质，但会影响部分楼栋的定价和销售节奏。把这些条件叠在一起，这宗地的出让逻辑就比较清楚了：用现房销售的可选项来筛选愿意接受更长资金周期的开发主体，用幼托配建锁定教育配套的落地，用城投先行稳住区域开发的节奏。

现房销售出现在出让公告里，改变的不仅是开发商的回款顺序。过去买期房，购房者的首付和按揭在建设阶段就进入项目；现房销售把顺序倒过来，房子和配套先建好、先验收，再进入销售。这个转变的成本不会凭空消失，它会在土地价格、开发资金成本或产品定价的某一环寻找出口。芜湖这宗地的成交结果提供了一个观察切口：城投平台以接近起始价的价格承接一宗带现房销售条件的综合用地之后，真正需要回答的问题是，这种“配套先验收、现房再销售”的安排，在后续项目中能不能形成可持续的资金循环。

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