11月尚未过半，武汉、合肥接连拍出高溢价地块：光谷一宗宅地引来9家企业厮杀114轮，绿城溢价62%拿下；合肥现房销售细则落地后首拍，2宗地全部溢价成交。

两个城市都已落地“8·28”新政细则，这些地块为何能够高热成交？核心城市好地块被争抢背后，整体土地市场又是什么成色？

━━━━━

武汉光谷地块竞价114轮、溢价62%成交

11月13日，武汉成交10宗涉宅用地，收金46.90亿元。最吸睛的是光谷华科关山汽发P（2026）133号地块，9家企业报名，114轮竞价，绿城最终以14.85亿元拿下，溢价率62%，创近年溢价新高。

这块地凭什么这么热？中指研究院华中分院分析师李国政点出几个关键因素：容积率仅约2.1、限高80米，是关山大道沿线罕见的低密纯宅地；与华中科技大学南门一路之隔，周边集聚光谷步行街、湖北省中医院光谷院区等商业、医疗配套，并可依托轨道交通2号线及关山大道交通网络连接武汉主要功能区。其最终吸引9家企业参与竞拍，热度可见一斑。

更大的背景是光谷的产业优势与市场基本盘。从区域来看，得益于光谷科技产业的腾飞，经济领跑、产业人口持续增长，光谷通过优化供给、大力建设好房子，促进了需求释放，市场复苏势头良好。根据中指研究院，今年1-10月，光谷住房成交量居全市第一，同比增长104%，成为企业投资的热门之选，核心优质地块“逢拍必抢”。

李国政指出，武汉“8·28”新政细则灵活度最高，充分响应企业发展诉求，土地价款分期支付，半年内缴付不低于50%，同时试点分户集合抵押、允许按最小单元分批竣备等方面做了针对性安排，提振了企业发展信心。此外，武汉坚持控增量、优供给，在减少土地供应总量的同时，主要推出配套完善的“熟地”、好地，支持企业打造高品质好房子，实现有利润的增长，显著提升了企业在汉投资发展的信心。

━━━━━

合肥2宗地全部溢价，其中一宗竞价258轮

无独有偶，合肥“8·28”新政细则落地后的首场土拍同样高热。11月12日，合肥市区2宗宅地出让，起始总价11.02亿元，最终全部溢价成交，合计揽金12.74亿元。

包河区BH202616号地块被大富地产竞得，成交价4.12亿元，溢价率22.8%。联发集团竞得经开区JK202603号地块，成交价8.62亿元，溢价率12.46%。

对此，中指研究院华东大区常务副总高院生分析，两宗地块市场热度较高，一方面是合肥供应主动收缩，2026年合肥市本级居住用地计划仅200公顷、为近四年最低，另一方面两宗地区位较好，分别位于政务东姚公庙和经开区南艳湖板块，容积率较低，非常契合当前低密改善型产品的开发需求，且单宗总价适中，同时企业只需缴纳50%的土地款即可，剩余款项可延期2年缴纳，缓解了房企的资金压力。

从区位上来说，包河区BH202616号地块一路之隔是政务区，位于地铁4号线姚公庙站与南屏路站之间，步行可达姚公菜市场、天下锦城生活广场，临近合肥市锦城小学与省立医院南区。“板块热度长期居合肥前列，吸引了意禾、招商、联发、天阜、港中旅、金茂和大富等多家房企报名，经过258轮激烈竞价后由大富竞得，体现出本土民企在主城核心补仓的意图。”高院生说。

此外，经开区JK202603号是南艳湖西侧近年少见的低密供应地块，东侧紧邻南艳湖公园，紧靠地铁7号线南艳湖北站；佳通老厂将于11月30日停产，搬迁后片区界面与配套将整体更新，南艳湖与明珠广场有望连片发展。9家房企报名，联发在多轮竞价后胜出，成交楼面价约12863元/平方米，略高于8月28日建发拿下的经开区202602号地块12833.3元/平方米的楼面价。

不过，高院生也指出，“本场土拍更接近‘小体量、核心区位、低密’的定向供应，单场高热尚不足以判断整体回暖，后续非核心板块及大体量地块的出让表现，才是观察修复持续性的关键。”

━━━━━

年末土拍趋势：好地块有人抢，但整体还在低位

“8·28”新政实施细则正在加速铺开。据中指研究院监测，全国已有超20个地区落地细则，包括北上广深四个一线城市，南京、苏州、杭州、成都、武汉、天津、合肥等二线城市，以及十堰、金华、绍兴、亳州、荆门等三四线城市。此外，海南全省11月5日、重庆11月6日落地细则。

新政之下，土地市场整体表现如何？企业拿地积极性如何？

市场整体仍低位运行。根据中指研究院，11月以来（截至11月12日），300城宅地平均溢价率为1.87%，仍延续低位水平；成交仍集中在三四线城市，一线城市成交规划建面仅15万平方米。

房企拿地逻辑很清晰——总价可控、去化确定性强。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，11月以来重点城市溢价成交地块中，地块起始价普遍在10亿元以下。其中，苏州吴中苏地2026-WG-Z35地块容积率1.3，由金茂以6.71亿元、溢价率17.91%竞得，低密属性和总价水平契合当前改善型产品的开发方向；成都郫都两宗地块成交总价分别为3.9亿元和1.6亿元，低总价地块继续受到企业关注。

展望年末，曹晶晶认为，核心城市优质地块仍有望获得企业关注，但整体市场热度预计维持低位，不同城市、不同板块及不同出让条件地块的成交表现将进一步分化。