从八年教师到百亿中原

1949年，施永青出生于上海，祖籍浙江宁波，幼时随家人移居香港。19岁中学毕业后，施永青没有立即投身商界，而是当了八年教师。

1978年，29岁的他与同学王文彦共同创办中原地产代理公司，以房地产中介业务切入市场，并通过佣金分配、员工激励及地方自主经营等机制，逐步建立起独特的管理模式。

这种后来被施永青概括为“无为而治”的管理方式，帮助中原从一家香港地产代理公司，扩张为横跨香港及中国内地多个城市的大型房地产服务集团。旗下逐渐形成中原地产、利嘉阁等品牌，业务延伸至新房销售、商业物业、市场研究及按揭服务等领域。

不过，中原集团从来不是施永青一个人的企业。公开历史资料显示，施永青与王文彦最初各持有公司一半权益，后来两人分别向资深员工黄伟雄转让部分股份，逐渐形成施永青45%、王文彦45%、黄伟雄10%的历史股权结构。

2005年，施永青又创办免费报纸am730，进入传媒行业。

2007年，中原迎来经营表现强劲的一年，香港中原和中原中国的收入合计约64亿港元，利润超过10亿港元。施永青以约10倍市盈率估算，认为当时中原集团整体价值约100亿港元。按照他45%的历史持股比例计算，对应股权价值约45亿港元。

在事业达到高峰之际，他开始思考另一个问题。这些财富最终应该属于谁？

施永青基金

1994年，45岁的施永青设立施永青基金。当时，中原地产已成立16年，施永青开始将部分个人收入用于公益事业。他认为，个人能够消费的财富终究有限，与其全部留给自己和后代，不如帮助更多人改善生活。

基金成立初期，主要通过捐款支持乐施会、苗圃行动等公益组织。直到2008年，一场涉及约45亿港元的股权捐赠，彻底改变了基金的资产结构和运作模式。

当年3月7日下午，香港中环新世界大厦22楼，施永青与妻子陈佩霞在律师见证下签署股权转让文件，将估值约45亿港元、占其个人财富约九成的主要中原系企业股份捐入慈善基金。根据基金官方网站，捐赠涉及中原地产代理有限公司、中原（中国）物业顾问有限公司及中原策略投资有限公司三家企业。

在当年的一次专访中，施永青解释了自己为什么选择在生前完成捐赠。“以前是想死了后做（慈善基金）。后来想死后做就控制不了。”当记者问及子女继承问题时，他回忆道，长女刚懂事时，自己就告诉过她，“不要期望爸爸把钱给你”。

在施永青看来，巨额遗产未必是对子女最好的安排。他担心下一代如果从小就知道自己将继承庞大财富，可能失去独立奋斗的动力。

这种想法与香港不少传统富豪家族形成对照。后者通常通过控股公司、家族信托和遗嘱安排，让企业所有权及经济利益在家族内部延续。施永青则选择将主要企业股权从私人财富体系中抽离出来，转为长期慈善资本。

2010年，他又将个人持有的大部分am730股份捐入基金。根据am730公开的公司背景资料，相关捐赠涉及730媒体有限公司75.1%的股份。

经过两轮股权捐赠，施永青基金从依赖个人捐款的慈善机构，转变为持有企业股权、通过企业分红支持公益事业的长期资产持有者。这些股份不再属于施永青的个人财产，原则上应服务于慈善宗旨，而不能作为私人遗产直接分配给子女。

慈善基金如何管理财富

随着企业股息成为重要资金来源，施永青基金开始逐步扩大公益项目的覆盖范围。

基金官方网站披露，2008年后，其慈善工作逐步深入中国内地农村，在云南昭通、甘肃兰州及北京等地开展项目，早期重点改善道路、水利等基础设施，2019年前后逐渐转向养老、教育、儿童成长及社区服务。

在香港，基金于2014年建立本地团队，最初聚焦长者支援，随后扩展至基层家庭、青少年、精神健康及紧急援助等领域，每年资助项目超过100个。

除了公益支出，基金近年来也开始积极配置香港房地产。

2020年，基金相关投资购入葵涌金发工业大厦一期一个全层单位，涉及金额约3,800万港元。2021年，基金关联投资公司FIFE INVESTMENT LIMITED购入旺角快富街商铺，成交金额约4,700万港元。物业当时每月租金约13.5万港元，毛租金回报率约3.4%。

真正引起市场注意的，是2025年下半年基金在香港住宅市场的连续买入。

从2025年10月开始，基金相关买方陆续购入何文田、九龙站、奥运站、西环及坚尼地城等区域的住宅物业，涉及擎天半岛、柏景湾、帝柏海湾、泓都等屋苑。截至2025年12月底，累计买入9个住宅单位，涉及金额超过1.3亿港元。

2026年4月，基金又购入鰂鱼涌太古城天山阁一个两房单位，实用面积约582平方呎，成交价约820万港元。根据报道，买方FIFE INVESTMENT LIMITED的股东为施永青基金有限公司，董事包括施永青本人。

计入这笔交易后，基金在约半年内累计购入约10个住宅单位，涉及金额接近1.39亿港元。

2026年1月，施永青在接受采访时表示，基金超过1.3亿港元的物业投资由专业团队独立操作，自己并未参与具体选址和定价。他强调，房地产投资不能只看价格，更要判断长期价值，并认为香港楼市已走出低谷，对2026年市场走势持乐观态度。

从企业股权、股息收入到收租物业，施永青基金正逐渐形成专业化的长期资产管理模式。

另一套家族基金，保障下一代

除了慈善基金，施永青还设立了一套用于保障家庭成员生活和发展需要的私人家族基金。

2025年4月8日，他在香港树仁大学的公开讲座中介绍，家办同时管理慈善基金与私人家族基金。对于后者，他强调必须制定清晰的章程，明确设立目的、投资框架、资产比例和资金使用规则。

施永青还特别强调了家族财富管理中的负债问题。他不赞成依靠大量借贷扩张家族事业，担心上一代的债务最终由下一代承担。一旦遇到经济低潮，过度杠杆可能使原本用于长期保障的家族资产遭受严重损失。

根据相关公开报道，家族基金安排了不同用途的资金，包括教育资助、创业拨款、学术研究支持，以及鼓励结婚等方面的拨款。这并非让子女成年后一次性领取大额遗产，而是根据不同人生阶段的实际需要提供支持。其核心理念是，家族财富应当帮助下一代发展能力，而不是取代个人努力。

在投资配置方面，2018年的一份企业家访学纪要记录，施永青曾介绍其家族基金采用4：3：2：1的资产配置框架，其中房地产占40%，股票及ETF占30%，现金与债券占20%，黄金及贵金属占10%，并根据各类资产的市值变化动态调整。

事实上，施永青早在2014年的公开采访中便介绍过这一配置理念，2024年又再次谈及类似的个人投资组合。

三个子女的不同接班道路

施永青与妻子陈佩霞育有三个子女，分别是长女施慧勤、儿子施俊嶸和幼女施慧欣。三个子女分别进入集团经营、投资金融及慈善公益领域。

施俊嶸承担了集团经营的接班任务。他在海外接受教育后加入中原集团，2018年底升任集团副主席，2020年7月正式出任行政总裁，施永青则继续担任主席。

同年12月，施永青表示计划逐步退出日常管理，转为顾问角色。他也反思了过去的“无为而治”理念，认为这一模式虽然推动了中原扩张，却增加了统一管理和数字化转型的难度。这意味着，施俊嶸接手的不只是一家成熟企业，还需要应对房地产市场周期、行业竞争及组织转型等挑战。

施永青与长女施慧勤

长女施慧勤则主要参与投资与企业管理。她毕业于剑桥大学经济系，获一等荣誉学位，曾在第一太平戴维斯从事房地产投资业务。2012年加入中原集团后，从总经理助理等岗位做起，2019年升任利嘉阁及集团相关子公司主席，参与地产代理、金融服务、投资管理及资产运营等业务。

与兄姐相比，幼女施慧欣的职业选择更偏向公益事业。公开资料显示，她于2020年前后加入施永青基金，担任执行董事，参与基金项目和资助工作的管理。

 长女施慧勤，走向跨境房地产投资

在施家第二代中，长女施慧勤所参与的投资业务尤其值得关注。

不同于中原集团传统的地产代理生意，她参与管理的中原投资，已将业务延伸至房地产基金、物业融资、资产收购及运营管理，投资足迹覆盖香港、美国、英国、泰国及希腊等市场，其中学生公寓逐渐成为重点投资方向。

2019年，中原投资与合作伙伴在美国佐治亚州及得州分别收购拥有128个和288个床位的学生公寓，并于2022年退出。两个项目的出售价格较买入价分别上涨约39%和22%，合计买卖价差约895万美元。

此后，业务扩展至英国。2021年至2022年，中原投资先后收购伦敦Bayswater地区的58 Princes Square及金斯顿拥有54个床位的Bright House学生公寓，通过改造和租赁运营提升物业价值。

2024年至2025年，中原投资继续在美国收购学生公寓，包括佐治亚州拥有148个床位的The Collective，以及阿肯色州拥有232个床位的Champions Club，后者交易金额约2,500万美元。此外，平台还参与洛杉矶酒店开发融资、希腊酒店式住宅项目融资及泰国住宅投资。

2024年，中原投资将学生公寓业务延伸至香港。随着非本地大学生人数增长、宿舍供应紧张，酒店改造成为新的投资方向。当年，中原投资以约1.8亿港元收购尖沙咀珀薈酒店，计划改造成学生宿舍。2025年，推出学生住宿品牌CampusOne Communities（壹社），尖沙咀项目规划约67间房、121个床位。

2026年3月，中原投资进一步扩大香港布局。由中原策略投资间接全资持有的丽天置业签署协议，拟收购持有九龙城富豪东方酒店的目标公司股权及相关债权。中原投资计划将其改造为大型学生公寓，并提出未来两至三年在香港提供约6,000个学生住宿床位的目标。

此外，施氏父女的房地产投资动向也值得关注。2020年，施慧勤曾以个人名义斥资约2,618万港元，购入香港坚尼地城IMPERIAL KENNEDY一个住宅单位，作为个人物业投资。2026年初，施永青则在接受采访时透露，自己参与了香港大型学生宿舍投资项目。

财富捐出去之后，家族如何延续

自2008年大规模股权捐赠以来，施永青逐渐形成了三套不同的财富安排：慈善基金持有捐赠的企业股权，并开展公益及资产投资；私人家族基金用于保障家庭成员的生活与发展需要；中原集团及相关投资平台则继续开展商业经营，由家族成员和管理团队参与管理。

施永青虽然捐出了主要企业股权，却仍长期参与基金治理和集团事务。未来，当他不再参与决策时，慈善基金的董事任免、重大投资授权，以及私人家族基金的受益规则如何延续，都将考验这套制度的稳定性。

制度安排之外，施永青同样重视家族价值观的延续。他曾在一场公开讲座中谈到，许多家办重视财富传承，却忽略了文化传承。他强调，子女应当懂得节俭和努力工作，而不是从小学习如何依靠投资获利。他还特别指出，“有沟通才有文化传承”。

这场始于2008年的“财富实验”，真正值得关注的已经不只是施永青捐出了多少财富，而是当创始人逐渐退出之后，企业、基金与家族能否摆脱对个人的依赖，按照既定规则持续运转。