2026年第287期（总第716期）

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本期聚焦

长沙网友“ri90t17”留言：本人是望城区某小区业主，小区3栋西电梯自交付起便频繁故障、反复停运，严重威胁业主出行安全。现物业以质保到期为由，拟申请住宅专项维修资金更换随行电缆，我方不予认同。该电梯故障属于设备出厂、安装或开发建设遗留的先天质量问题，并非自然老化损耗，开发商的法定质量责任不能因质保期满免除，不应动用全体业主维修基金承担维修费用。

专业解答

刘波律师（湖南天润人合律师事务所）

物业以“质保期届满”为由申请维修资金，前提是该维修属于保修期满后的维修。案涉电梯自交付起持续故障、反复停梯，故障形态指向建设单位选型、采购或安装环节可能遗留先天性缺陷。若该缺陷属实，修复责任在性质上仍属建设单位质量责任的延续，不因两年保修期经过而当然转由业主维修资金负担。物业将争议定性为“保修期满后维修”，涉嫌回避对故障发生时点与成因的核查，以维修资金程序替代责任归属查明。在业主已提出质量异议的情况下仍继续推进申报，涉嫌未如实反映争议状态。若维保记录记载电梯长期运行正常，却与业主实际遭遇的频繁故障明显矛盾，则可能存在虚假维保线索。

建议业主先向维修资金专户管理银行提交书面暂停支付申请，附上电梯交付以来的故障记录，说明申报前提存在争议，请求在争议查明前暂停拨付；同时向受理该申请的住建部门提交书面异议，请求在核查故障成因与责任归属前不予审核通过。

书面要求物业提供电梯自交付以来全部故障记录、报修台账、历次维保记录，以及其将本次维修定性为“保修期满后维修”的依据。若物业无法提供完整记录，或记录与业主掌握的事实存在矛盾，则该申报的事实基础存疑，业主可据此请求住建部门调取竣工验收资料、安装监督检验报告及维保档案。

如掌握维保造假线索，可单独向市场监管部门举报，请求调取维保记录、监控，核查是否存在虚假维保。行政投诉应当区分受理主体：维修资金申报审核由住建部门负责，电梯维保真实性、特种设备安全监管属于市场监管部门职责，两类诉求指向不同事项，不宜笼统合并提交。

若行政异议未能阻止申报程序推进，可针对维修资金使用决定启动相应救济程序，主张本次维修不属于保修期满后的维修范围，或相关异议未经依法处置。而就开发商质量责任而言，缺少明确鉴定结论时直接起诉门槛较高，建议先通过行政核查、调取档案积累证据，再评估诉讼方案。

编辑：李洁 陈沁贤

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