同样一笔闲钱，放在银行，三年定存拿到的利息大约1.7%出头；换成一套总价不高的老房子收租，账面上却能算出2.67%的租售比。 数字摆在眼前，心里难免动一下。 但账面回报和到手回报之间，隔着的从来不是一道减法。

易居研究院测算的九城老破小平均租售比是2.67%，成都、武汉、重庆站上3%，成都达到3.80%。 对照同期3年期定存平均1.685%、5年期1.553%，10年期国债收益率在1.75%附近，毛租售比确实跑在了前面。

问题出在“毛”这个字上。

月租1500元、总价40万元的房子，毛租售比4.5%。 一年空置一个月，直接掉到3.94%。 再扣掉半个月租金的中介费、每年两三千元的日常维修，实际到手回报可能落在3%左右。

这还是房子“不出大事”的情况。

老小区的管道、门窗、空调、热水器，不是会不会坏的问题，是轮到哪一年坏的问题。 每年两三千元只是日常维护，整屋管线更换、外墙防水、电梯分摊，才是真正吞掉回报的尾部支出。 有测算做过一笔账：100万元的房子毛租金一年2.67万，扣完空置、中介、物业维修，实际到手不到1.9万，净回报落到1.8%左右。

毛租售比是标价，到手回报才是你能花的那一部分。

收储政策提供了另一条参照线，但这条线有明确的门槛。

上海2026年2月启动收购存量二手住房用作保租房试点，浦东、徐汇、静安先行，二季度扩至黄浦、长宁、虹口等中心城区，累计完成收购523套。 静安的标准是70平方米以下、总价400万元以下，原则上位于轨交站点周边3公里范围内。

广州2026年5月26日发布细则，广州安居集团总经理钱喆介绍，收购对象为环城高速以内、70平方米以下、总价300万元以内的二手住宅，楼龄不限，试行至2026年12月31日。

门槛本身就是一份筛选清单。 符合标准的老破小，多了一个潜在的对接出口；不符合的，仍然要在普通二手房市场里独自面对买方的挑选。

保租房入市之后，个人房东面对的不再只是隔壁邻居的竞争。

上海租赁市场中保租房的占比已经超过市场化房源，保租房租金通常在同地段市场价的六到八成。 在供应集中的区域，片区的租金基准会被重新锚定。 个人老破小如果只靠“比市场价便宜一点”来吸引租客，空置期和续租成本就需要重新放进表格里算。

徐汇田林一套47平方米的房源改造后月租5200元，周边同面积市场租金在5800—6200元之间。 租约最长3年，出租率82%。 稳定的租约和略低的租金放在一起，租客的选择会变得具体。

比租金更难算的，是退出那一步。

北京2026年4月300万元以下二手房成交占比达到78%，上海同期300万元以下房源占比70%。 低总价房源交易活跃是事实，但活跃的另一面是同质化：同一个小区、相近的楼层和户型，一批条件差不多的房子同时在挂牌，买方可以慢慢比。

房龄还会筛掉一部分潜在买家。 银行对房龄和贷款年限有双重约束，房龄超过30年的房源在部分银行的审批中受到明显限制，能全款接盘的人远远少于能贷款接盘的人。 你买入时看的是租金回报，卖出时买家看的是“我能不能贷到款、能贷多少年”。 两个逻辑不在同一个频道上，却会在成交价上碰面。

把三笔账拆开之后，剩下的判断其实很安静。

空置一个月，损失的是一个月租金；中介费按年摊销，是持续发生的续租成本；维修和家电更换，是持有老破小绕不开的日常课目；收储标准对着清单逐条打勾，比听任何判断都具体；流动性折价在买入的那一刻就已经存在，只是卖出时才显形。

这笔钱如果是三到五年内可能要用的，定存和现金管理类产品提供的确定感，本身就是一种回报。 如果确实是长期闲钱，也愿意承担维修协调、租客更替这些具体事务，再把净到手回报和同期限国债、定存放在同一张表上比。

算完之后那个数字如果仍然让你觉得值得，才叫“胜过存银行”。 如果主要靠“满租”和“不出事”撑着，它就更像一份需要动手经营的小生意。

你手头如果有一套在留意的小区，不妨把月租、大概的空置天数和能想到的维修项目列一列。 三行数字写下来，有些答案自己会浮出来。