“乐家公寓”位于上海松江区涞寅路1881号17幢，由上海七欣科置业有限公司开发建设，2018年起分批交付。

该项目彼时以“长期租赁”“使用权转让”等名义对外售卖，吸引了400多户来沪打拼者购房安家，房款从数十万到上百万元不等，合同承诺使用至2054年。

据售卖合同第八条约定，该房屋用途为“居住用途”，根据沪松推（2020）3号文，该人才公寓只能取得大产权证，不能分割办理独立产权。

实际上，该项目获取时就是工业用地，主要用于生产及辅助用房，不能分割用于居住，但2019年当地政策可转化成租赁住宅。如今大产权持有人易主，新的产权持有人不认住户合同，这400多名住户面临“钱房两空”。

针对工业房产“变身”公寓售卖及400多人受损，据都市现场报道，上海松江区九亭镇政府信访办相关工作人员接受访问时表示，“本身就是违法。说白了，这就是纯骗”。

实际上，这背后并不简单。上海七欣科置业有限公司成立于2003年，注册地在九亭镇涞寅路1881号16幢，紧挨着“乐家公寓”。该公司股东是自然人吴昌年和张效荣，分别持股60%和40%，执行董事、法定代表人是吴洪波。

松江九亭涞寅路1881号，就是由上海七欣科开发打造的“七欣科工业园区”，该企业曾多次荣获 “优秀民营企业”、“标兵民营企业”称号。据中国企业家联盟网此前报道，掌舵人吴昌年是一位哲学和法学教授，2001年退休后带领子女和来自新疆的一批员工被松江区招商引资来上海创业。

吴昌年说，2011年根据批准规划在“七欣科工业园”末期建造了一幢近5万平米的“配套综合楼”，拟为九亭镇高科技园区上千家企业提供综合配套服务。

然后，上海七欣科后续突遇上海土地新政，据称原出让合同约定的“房屋建成后分层发证、分层销售”受阻，只能办1个产权证，致其流动性出了问题，2019年被南通四建以拖欠5000万工程款申请诉讼保全，在评估值超7亿元配套综合楼及4000万元职工综合楼被指“超标”查封后丧失融资能力，最终陷入破产境地。

2023年7月，上海七欣科公司破产清算申请被上海市第三中级法院裁定受理，次年10月旗下主要资产就是九亭涞寅路1881号的17幢（18层房屋）、16幢（6层房屋）以及14幢（1层水泵房），被公开拍卖。

据拍卖公告披露，这3项资产均为工业性质用地，其中17幢总建面约4.86万方，其中地上建面约4.06万方。该项目地块编号“松江区九亭镇5街坊60/6丘”，出让年限始于2004年10月至2054年10月，即可使用50年。

从现状描述看，17幢地上1-4F为毛坯状态，1楼部分区域已出租；B栋5-17F已装修，B栋18F为毛坯状态；A栋5F仅做隔断，未装修，A栋6F-17F已装修，A栋18F为毛坯状态。

彼时拍卖公告特别提及，上海七欣科公司的房产涉及存量非居住房屋转化为公寓住房事项。上海松江区相关部门2019年初曾出具“沪松租赁推(2019)1号”，认定涞寅路1881号B座5-18层存量非居房屋转化为租赁住宅性质；2020年6月出具“沪松租赁推〔2020〕3号”，预认定17幢A栋转化租赁住房，后续待验收合格后正式转化认定意见。

此外，彼时拍卖公告强调称，涞寅路1881号17幢生产用房转化为租赁住房转化的使用期限为6年，自认定日起每6年为1个周期，到期后需提交延期申请。

最终，涞寅路1881号17幢房产在2024年11月第一次出价2.78亿元无人问津后，于2025年2月被上海港轩亭科技有限公司以1.13亿元底价获取。

综合来看，若涞寅路1881号17幢大产权持有人不变动，还是当初的售卖方，大产权持有人与住户相安无事，产权持有人需要每6年提交认定及续期申请，但如今大产权易主后，此前潜在矛盾风险暴露，又该如何解决？

如果进行土地变性，从工业变成商住公寓性质的地价可是10倍甚至更高的差距，新产权持有人要补缴很大一笔费用，400多名住户是否也会跟着补差？若不变性，400多住户就这样白白被骗“钱房两空”？