刚刚，荔湾东沙国际商贸港LW0703015、LW0703021地块开拍。

结果没什么悬念，保利发展以底价13.05亿元拿下，折合楼面价约2.53万元/平方米。

报名截止那天只有保利一家举牌，这个结果其实在报名结束的时候就写好了。

保利的东沙矩阵，成型了

先说地块本身。总用地28223.75平方米，扣掉地下空间，实际出让18187.89平方米，计容建筑面积不超过51610平方米，容积率3.2，限高80米。

四至很规整，西临东沙大道，北接健安路，东至环翠北路，南抵汇盛路。

地块走到地铁10号线东沙站大约600米，南侧即是已开业的健康港星河COCO Park，日常通勤和消费半径基本控制在步行可达范围内。

地块旁边站着的，是保利珠江天悦和保利珠江印象。

可以看出，东沙的“保利矩阵”，正在从单盘走向成片。

其中保利珠江印象已进入清货阶段，只剩少量尾货在售，去化超过九成。

而保利珠江天悦，B5栋新推了137-203平方米江景奢宅，参考均价5.3-6万/平方米，头排江景更贵。

说回新地块，其容积率3.2、限高80米，做不了超高层，也做不了低密，不具备做一线江景改善的条件，反而适合接棒保利珠江印象。

做中小面积、低总价的刚需刚改产品，与天悦形成面积段上的错位。

△地块现状

更关键的是学校。

竞得人须按规划建设相邻的LW0703019-CZTB中小学用地，按45班九年制学校标准配建并引进公办优质名校，验收合格后无偿移交荔湾区教育局。

该学校用地并非独立新建，需与LW0703014-CZTB地块合建。

后者即保利珠江天悦配建、已引入康有为纪念小学的校区。

本次相当于在已建成小学基础上续建初中部分，前期建设、方案衔接与办学协调由同一开发主体承担，可减少跨主体对接环节。

这就是为什么这块地只有保利报名。

毕竟学校是自己配的，这个片区保利也已经多个楼盘起势了，如果换一家房企硬挤进来，谁都不舒服。

从医药港到商贸港，东沙的底层逻辑换了

顺着这块地往外看，东沙这两年最大的变化，是名字变了。

如果说前几年东沙的故事还停留在“医药港”的产业标签上，那么这一轮规划调整，已经把片区的底色重新描了一遍。

根据荔湾区东沙片区控制性详细规划，片区原规划预设的总部办公功能与实际发展需求之间存在差距，现有的商业办公载体已足以支撑企业入驻。

新的方向是聚焦大健康产业功能配套，重点打造集商贸、会展、物流于一体的现代商贸港。

从医药港到商贸港，两字之差，背后是功能定位从单一产业园区向产城融合活力区的转身。

而支撑这一转身的关键节点，是广州中心城区珠江沿岸唯一国际内港湾的落地。

该内港湾由医药港集团规划建设，清表工程已完成，结构工程同步启动。

规划引入游艇码头、珠江水上巴士、休闲碧道、大地剧场等设施，打造集休闲、旅游、商业于一体的公共开放空间。

与此同时，东沙国际商贸港水系连通工程也在推进中，未来将与健康港星河COCO Park形成联动，把居住、办公、商业和滨水岸线串成一体。

换句话说，东沙正在朝可漫步、可消费、可停留的滨江活力区演进。

保利在此持续加仓，押注的正是这条兑现曲线。

临江地块延期，好戏还在后头

最后说说东沙国际商贸港的另一块地。

原定今天下午3点出让的LW0703005、LW0703007地块，延期了，改到12月8日上午10点。

这块才是真正的临江头排，毗邻豪宅广州幸福湾。

地块虽然延期了，却留出了更大的想象空间。

该地块出让面积约3.5万平方米，计容建筑面积15.73万平方米，其中住宅约11.91万平，商业+商务约3.82万平。

容积率4.5到4.8，起拍价37.36亿元，起拍楼面价约2.37万元。

一线江景的位置却配如此高的容积率，再加上37亿的门槛，今天市场上能一口气吞下的企业不多。

不过延期不代表没人要，更像是给市场留一点时间。

毕竟是一线临江、可共享内港湾活力岸线的宅地，因此这宗地的入市节奏，值得继续盯紧。

12月8日，10点，期待一下。