还在等房价再跌一轮的人，可能要面对一个不舒服的事实：市场没有按普跌的剧本走，核心城市的成交量已经先热起来了，价格也在小步回头。国家统计局10月19日公布9月数据，一线城市新房价格环比涨0.1%，二手房环比涨0.2%，连续7个月环比上涨。四个一线城市二手房价环比全部走正，上海涨0.5%，北京、广州各涨0.1%，深圳涨0.2%。同比口径里，北京、广州、深圳还在负区间，上海二手价涨0.8%，是一线城市里第一个同比翻红的城市。

成交端的信号更直白。中指研究院监测，10月重点18城二手住宅成交11.6万套，同比增长17.5%。上海二手房网签24653套，创近六年同期新高；北京二手住宅网签13081套，同比增长8.2%；深圳同比也小幅转正。

量先起来，价慢慢跟。10月百城二手住宅均价环比还跌0.61%，说明整体不是普涨，是低总价房源先把成交堆起来了。9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合发文，10月1日起对首套商贷购房给年化1个百分点贴息，最长5年，单户贴息贷款上限100万元。门槛卡得很细：120平方米以内、总价150万元以内。财政部金融司副司长李楠10月23日介绍，政策落地平稳、成效初显。

业主也在顺着政策调价格。深圳一些总价150万到160万元的挂牌房，主动砍到150万元以内去蹭贴息。10月中上旬，深圳150万元以内二手成交占比升到21.2%。上海300万元以下房源成交占比回升，走量的是刚需盘，不是豪宅。

政策不是单纯松绑，是在拧信贷阀门。北京把非京籍买五环内住房的社保个税年限从2年降到1年，夫妻都是缴存人的首套公积金最高贷340万元。上海8月20日出台沪八条，聚焦公积金、信贷和购房补贴。深圳4月29日优化核心区限购、提公积金额度。8月28日后，现房销售制度在多个城市落地，新出让地块优先现房，短期新房供给被压住。

新民晚报。上海挂牌量从去年9月高点减少约4.2万套，10月末降到16.6万套左右，平均成交周期78.1天，近三年低位。核心区成熟板块议价空间缩到2%到4%，近郊3%到5%，远郊老破大还在15%到20%区间里换成交。

同一座城市，已经是两个市场。北京前10个月二手住宅网签150344套，同比涨5.4%，但10月网签环比降17%，价格总体平稳。广州、深圳10月新房成交面积同比还在降，分别是6%和12%。一线内部也不同步，涨的是核心区流通性，冷的是远郊和高库存板块。

三四线情况更复杂。现房销售细则落地后，房企推盘观望，50城10月新房供应同比降两成。三四线供应没怎么缩，但需求端没跟上，去化周期仍长。贴息政策在三四线覆盖的房源比例更高，有些城市九成以上房源符合条件，可这不代表价格会反弹，只是低总价房更容易卖掉。

2020年那轮行情里，信贷一开，深圳先冲，再传上海北京，然后外溢到三四线；信贷一收，深圳二手月成交从高位掉到2000套上下。这一轮没有猛灌水，是跨周期调节下的慢修复。贴息有期限，暂定一年，现房销售压供给，核心区好房子变少，非核心资产继续靠降价换流动性。

买房人最容易误读的是把分化看成还没跌完。核心区优质二手的谈判余地在缩小，远郊老房的选择面还很宽。刚需先买对的地段和小户型，比等一个不存在的普跌更实际。换房的人先处理掉难变现的房子，再补核心区，顺序反了会卡在中间。市场现在的真实状态是：成交量在回，价格局部稳，大多数城市还在挤水分。