上海香港新世界大厦：续期20年，发行REITS

赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司 总经理）

坐落于淮海中路的上海香港新世界大厦(K11购物艺术中心)，最近成为业绩关注的热点。

第一，这个项目有望成为首个港资的内地商业不动产REIT。

今年9月，新世界发展公告拟将上海香港新世界大厦分拆为商业不动产REIT在上交所上市，底层资产评估值45.68亿元。目前处于审核阶段。

第二，项目将续期20年。

香港新世界大厦宗地于1994年取得，原土地使用期限至2044年12月1日。以2026年3月31日为评估基准日，项目剩余土地年限为18.67年。

土地年限，是影响物业估值的重要因素。

土地能不能续期，续期标准如何，是业界关注的问题。

1、上海明确了工商业项目可以续期。

2026年7月31日，《上海市工商业项目土地使用权续期工作指导意见（试行）》（沪规划资源用〔2026〕234号）正式颁布，

政策要点是“以续期为常态、不续期为例外”，覆盖工业、商业、办公、旅游、娱乐、教育、科技、文化、卫生、体育、综合等除住宅外的各类非居住用地，为存量商办、产业园等资产续期提供了统一操作标准。

2、续期年限：原剩余年限与续期年限之和，不超过该用途法定最高出让年限（工业、办公等50年，商业、旅游、娱乐40年）；一般单次不少于5年，常规产业项目约20年，重大产业项目最高可达50年。

3、续期价格。续期价格不得低于续期地块所在级别本市基准地价的70%。各区在底线之上，结合“绩效与地价”挂钩机制集体决策具体价格，优质企业可获更低成本。

上海香港新世界大厦（K11购物艺术中心）是政策落地后首个商办续期案例。该项目原土地期限至2044年12月，剩余约18.67年，为发行商业不动产REITs申请续期20年，补地价及相关税费估算约10亿元。

缴纳10个亿，土地续期20年，物业资产评估值达到45.68亿元，这是一个多赢的操作。

上海香港新世界大厦（K11购物艺术中心）案例，带来三个积极的影响：

一是打通了存量商办物业发行REITs的年限堵点；

二是收窄临期物业的“年限折价”，提升核心资产估值确定性；

三是为存量资产提供“微更新+续期”的低成本盘活路径。

（封面图片来源：互联网）