“8·28新政”推行现房销售，开发能力在项目中的重要性明显提升，代建行业的专业价值有望得到进一步凸显。但开发能力受到更高重视，并不意味着代建企业的经营环境会更加宽松。

新政下，开发同一项目所需的自有资金增加，资金沉淀周期延长。委托方资金压力加大，对代建企业的要求也随之提高，带资能力、去化保障和履约风险承担，都将成为委托方选择代建企业时的重要考量。

从市场表现看，代建市场本身已处于调整期。普睿数据显示，2026年1-9月TOP20代建企业新增规模同比下降4%。

新政叠加的，不是一个平稳扩张的市场，而是一个刚经历过出清、门槛正在抬高的市场。

但从机遇维度看，不具备开发能力的委托方对代建的依赖程度将上升；存量项目盘活、城市更新、金融机构资产处置等领域，将带来新的业务增量。

“8·28新政”不会改变代建行业存在的价值，但会改变行业的竞争规则。

普睿研究中心监测数据显示，2026年1-9月，代建新增规模TOP20企业新签约建筑面积同比降幅由上半年的1%扩大至4%，降幅较二季度进一步走阔3个百分点，这也是近五年来TOP20总量首次出现连续负增长，且下滑趋势仍在加深。

招投标端更直接。三季度代建中标项目94个，同比下降45%，降幅较二季度扩大14个百分点，创2024年以来三季度中标数量新低；前三季度累计中标298个，较2025年同期下降31%，较2024年同期下降19%，中标规模与2023年前三季度基本持平。

规模分化的方向也很清楚。前三季度TOP5门槛值回落至930万平方米，但仍显著高于2023年和2024年。这一回落并非头部企业竞争力衰退，而是行业整体从“规模竞速”转向“弃量保质”的主动选择，在“做一成一”策略下，头部企业主动放弃低费率、低回款、高风险项目，以出清劣质项目换取经营质量提升。

TOP10门槛值连续四年持续攀升，从2023年到2026年累计涨幅接近一倍，反映出腰部企业正处于快速追赶期。

TOP20门槛值逐年走弱，四年间腰斩近半，断层效应极为显著。委托方选择收缩、项目获取难度加大、品牌溢价不足等困境持续加剧，尾部企业的生存空间正被不断挤压。

从委托方结构看，目前代建业务主要有三个来源：一是以地方政府、国企、城投类项目为主的政府代建，二是以民营企业委托为主的商业代建，三是以金融机构等资本方为主导的资本代建。新政之前，三类业务已经呈现出不同走势。

1、政府代建增长最快，但新政实施后内部将出现分化，城投代建项目对企业影响较大

2026年上半年，TOP20代建企业政府代建新拓规模同比增长13%，在三类业务中增速最快。政府代建的委托方以城投和地方政府为主，新政对其影响体现在两方面。

一方面，城投自主拿地开发商品住宅的意愿可能减弱。土地出让价款不得使用银行贷款，现房销售或封顶预售又推迟了回款，叠加化债的总体要求，城投在拿地和开发环节的资金压力明显加大，商品住宅类委托项目的增量将受到抑制。

另一方面，城投手中已出让但尚未开工的存量土地，同样适用现房销售优先的要求，而城投普遍缺乏完整的开发能力，委托专业代建企业的需求依然存在，但委托条件变得更加苛刻，其根源在于现房销售模式下的销售资金监管要求。根据普睿研究中心统计，截至新政之前，剔除难以盘活的早期沉淀地块后，典型30城中，城投手中仍有超过2亿平方米的土地可作为代建企业的现实拓展目标市场。

从三季度出台的政府代建政策来看，代建制适用范围持续向区县和乡镇下沉，中山大涌镇把镇级政府投资项目门槛降到400万元，郑州航空港区把3000万元及以上的区本级非经营性项目纳入委托代建范围；广州明确代建机构应当主要通过市场化公开竞争方式确定，东莞原则上采用全过程代建。政府代建的入口在增加，但准入和履约要求同步抬高。

与此同时，保障性住房、公建配套、城市更新等项目不依赖商品房销售回款，受新政影响较小，叠加城市更新项目贷款等金融工具的支持，这类需求有望保持稳定，也是企业未来拓展需重点关注的方向。

2、商业代建作为民企委托的基本盘，增量空间收窄，拓展难度上升

商业代建一直是代建行业的底仓业务，2026年上半年占TOP20新拓规模的50%，但增速已放缓至3%，占比较上年同期下降2个百分点。民营房企是新政下资金压力最大的群体，独立完成现房开发的难度最高。这带来两个结果：

一是民企新拿地规模难以明显回升，新增商品住宅项目的委托来源有限；

二是民企手中存量项目的盘活和纾困需求将上升，委托代建成为其完成开发、实现去化的现实选择。

8月5日，实地地产与旭辉建管签署代建业务战略合作协议，双方联合设立合资公司，承接范围既包括实地地产现有的存量项目，也包括后续拓展的第三方新建项目，核算上实行“一项目一核算、一项目一协议”，旭辉建管主导设计、营销、品控环节。代建企业从受托方变成合作经营方，本质上是把存量盘活和去化风险一起接了过来。

由此可见，商业代建的项目机会仍然存在，但代建企业对委托方资质和项目质量的筛选必须更加严格。

3、资本代建相对受益，是中长期具备增量空间的赛道，但准入门槛相对较高

资本代建目前规模最小，2026年上半年占TOP20新拓规模的4%，同比下降9%。资本代建要求代建企业具备资金、资产管理和资本合作能力，进入门槛较高，目前仅有少数头部企业形成了稳定的业务体系。

新政实施后，资本代建的需求面正在扩大。金融机构手中的不良资产、抵债项目需要专业团队完成续建和销售；证监会出台资本市场支持房地产新模式的指导意见，为资本方与代建方的合作提供了更多通道；开发贷实行主办银行制后，银行对项目操盘方的专业性要求更高，品牌代建企业的背书作用增强。

不过，资本代建的门槛不会因新政而降低，反而会因带资要求上升而进一步抬高。这一领域的增量，将主要集中在少数具备资本整合能力的企业手中。

综合来看，新政实施后三类委托方的诉求呈现出明显的共性：均更看重代建企业的资金实力和销售兑现能力。单纯输出品牌和管理的服务模式，对委托方的吸引力正在下降。

从企业层面看，新政对代建企业的影响主要体现在三个方面。

一是轻资产模式受到考验。委托方资金缺口扩大后，带资代建的需求上升，部分项目可能要求代建企业以小股操盘、联合投资等方式参与。代建企业自身资金有限，需要寻找资本方共同介入，资方管理能力成为新的门槛，包括对接和筛选资本方、设计投资结构和收益分配、平衡资本方与委托方的利益等。一旦带资，代建企业承担的风险就从管理风险延伸到投资风险。

二是现金流压力上升。与销售挂钩的代建收入延后确认和收取，代建企业的回款周期拉长。如果收费结构不做调整，代建企业自身的现金流将承受压力。

三是风险责任前移。现房模式下，产品一旦建成便难以调整，定位或品质出现偏差，将直接导致去化困难。去化对赌、投资控制、交付品质等责任，将更多落到代建方身上。

在这三方面影响之下，不同类型的代建企业将出现明显分化，代建赛道面临再次洗牌。

我们认为，影响相对较小，甚至可能受益的企业有：

央国企或大型房企集团背景、信用和资金资源较强的企业，在承接带资项目和获取国资委托方面具备优势，诸如绿城管理、金地管理、龙湖龙智造等。

已开展资本代建、具备资方合作资源的企业，能够承接资本代建和带资项目，龙头企业当中绿城管理、蓝绿双城。

以政府公建、保障房、城市更新为主要业务的企业，业务多元，受商品房去化的影响较小，诸如润地管理、建发更新建管、蓝城集团等。

具备商业运营、产业导入等差异化能力的企业，能够承接综合类项目，与其他代建企业形成区隔，典型如新城建管、远洋建管、凤凰智拓等。

可以预见，代建行业的集中度将进一步提升，头部企业的优势会继续扩大，缺乏资源背景和差异化能力的中小代建企业，生存空间将被持续压缩。

总体而言，代建行业的需求总量未必扩大，但需求质量和对能力的要求均在提高。

未来，规模不再是代建企业的核心指标，能否把开发能力、资本整合能力和销售兑现能力结合起来，将决定企业在下一阶段的位置。