11月福州两场土拍，起拍总价加起来约15.67亿元，主城只拿出了1幅可售商品房地块。11月11日上午10点，四城区先拍。福州市自然资源和规划局公告的6幅地，落在晋安、鼓楼、台江、仓山，总共118.25亩，起拍11.35亿元。真正面向普通买房人的商品住宅，只有晋安紫阳的2026-44号：23.81亩，容积率1.5，起拍4.59亿，按上限测算楼面价约19277元/平方米。这个容积率在主城新供地里不算常见，住宅高度卡在21米到60米之间，做的是低密小高层路线。

紧挨着它的2026-45号，8.02亩，住宅全部建安置型商品房，对接价16345元/平方米，由市土发中心回购。南站片区那块76.54亩的2026-46号，住宅部分全做保障性租赁住房，整体持有、不能分割卖，还要配不少于8万平方米商业商务办公。剩下三幅是带建筑出让或原址翻建的商业、酒店用地，不涉及新房销售。

主城这场的逻辑很清楚：核心区不再大量供刚需高层，好位置先给低密改善，旧改和配套用安置房、保租房去填。11月25日15点，长乐接棒。长乐区自然资源和规划局挂出4幅地，100.96亩，起拍4.32亿元，地点在文武砂街道湖文路201号福州新区政务服务中心4层。首占片区3幅，滨海新城1幅，容积率全部从1.1起算，最密的首占6号也不超过2.5。

航拍-5号9.25亩，起拍3800万，楼面价约3848元/平方米；航拍-6号19.33亩，起拍1.07亿，楼面价约3320元/平方米；航拍-7号44.51亩，起拍2.01亿，楼面价约3387元/平方米，是这批里体量最大的一幅。三块地都贴着滨海快线首占站，初中划向长乐一中首占校区，小学带暂名或过渡表述，以交付当年招生文件为准。

滨拍-8号落在滨海新城，27.85亩，起拍8600万，住宅加商业商务混合。小学在2029年前纳入滨海实验学校和群众路小学滨海校区共同划片，初中对口直升。按容积率2.0测算，起始楼面价约3194元/平方米，有媒体按另一口径算出2315元/平方米，差在计容方式，不是两块地价差。

把长乐今年前三场连起来看，9月保利拿的航拍-3号楼面价4762元/平方米，10月左海底价拿的航拍-4号约4077元/平方米。这一轮起拍直接压到3300档，滨海更低。不是地块变次了，是起拍价开始按当前能卖动的房价倒推，给开发商留施工和去化空间。

长乐这4块地全部净地交付，交地后9个月开工、3年内竣工。配建的社区服务站、卫生设施按毛坯无偿移交。购地资金要求自有资金，鼓励用数字人民币缴款。两场土拍中间隔了半个月。四城区看44号能不能拍出溢价，长乐看4幅地是底价托底还是继续低情绪成交。地价本身不决定明天房价，但会决定接下来两年哪些板块有新盘、产品做多大、开盘价怎么定。

紫阳那块地如果低溢价成交，主城低密新盘的价格锚会先稳下来。长乐若继续底价，首占和滨海的新房就会延续低总价、近地铁、带学区预期的产品思路，周边二手房挂牌节奏也会跟着收着来。

如果想把这篇内容继续做深，可以选择一个方向：逐块拆解紫阳地块的定价逻辑。对比首占与滨海地块的购房适配性。