5.65亿的起拍价，只是入场费。 真正让竞买人掏钱的，是公告里那句“由买受人先行垫付”。

深圳中院把宝能科技园12栋整栋楼挂上了拍卖台，70204.74平方米，起拍价5.65亿，评估价8.07亿，打了七折。 公告里白纸黑字列出来的欠费，物业费，两笔加起来大约1712万，由买受人承担。 很多人看到这个数字，第一反应是“一千多万嘛，跟五个多亿比算什么”。 问题是，这1712万是唯一一个公告替你算好了金额的数字。 真正的大头，连一个参考区间都没给。

原产权人叫中林实业，宝能系背景，已经被列为失信被执行人。 企业名下的非住宅物业过户，转让方要交的税里站着一头巨兽：土地增值税。 非住宅不享受住宅的免征待遇，按增值额四级超率累进，30%起步，最高摸到60%。 这栋楼2020年前后建成，从原产权人取得产权到被摆上拍卖台，账面增值的幅度本身就决定了这头巨兽不会小。 而这笔税，公告写的是“由相应主体依法各自承担”，紧接着一句，“原产权人应缴税费由买受人先行垫付”。

垫付两个字，在法拍实务里从来不只是“先帮忙付一下”那么轻。 深圳有过一宗半岛城邦开发商名下物业的法拍，综合税费最高占到成交价的45%，买家需要率先垫付的金额约3183万。 那套房子拍了三次才成交，围观七千多人，最后只有一个人出价。 七千多人看，一个人掏钱，不是房子不好，是拿得出拍价的人，未必同时拿得出垫付的那一笔。

垫付的规则本身还藏着一层更硬的东西。 多数法院给的窗口是垫付之日起十个工作日内申请退款，逾期申报造成无法退付的，买受人自行承担后果。 律师实务里说得更直白：超期限不申请退税，法院不再预留，只能买受人自己去找被执行人追偿。 被执行人是谁？ 一个已经被列为失信被执行人的企业主体。 追偿这条路通向哪里，不需要展开。 垫付的钱能不能顺畅退回来，不取决于税法的逻辑，取决于法院指定的那个期限，你踩不踩得准，以及退税材料交上去之后，税务核算的金额跟你掏钱时预估的那个数，对不对得上。

一个容易被忽略的制度背景是：深圳中院、深圳市税务局和不动产登记中心2022年就建立了“各付各税”工作机制，其中写得清清楚楚，执行法院应在拍卖公告中列明以起拍价为基础预核算的原产权人税费种类和金额，供竞拍人参考。 本次公告用了“各自承担、买受人垫付”这个合规的表述，但预核算的金额没有出现在公告正文里。 竞买人拿到的是一句正确的法律原则，不是一个能用来算现金流的数字。

税费之外，公告里还散着三个“自行”。 附带租约，案外人申报了，但“未经本院审查，具体情况由竞买人自行核实”。 70204.74平方米的楼里如果已经有人在用，剩余租期多长、租金什么水平，公告不替你做判断。 房屋结构，“可能存在重新分割、与相邻房产打通”，恢复原状的费用由买受人自行承担。 最后一句兜底：“可能产生的法律风险及后果由竞买人自行承担”。 三个“自行”叠在一起，把税费之外那些没有标价的开支，一并划到了买家那边。

1.13亿的保证金已经摆在门口。 能跨过这道门槛的人，大概率看得懂1712万物业费只是第一道菜。 但看得懂不等于算得清。 契税按起拍价3%算，1695万，加上垫付的转让方税费，加上未申报的水电欠费，加上租约可能带来的折价，加上结构恢复的未知数——这栋楼真正要吃掉的现金，不在5.65亿那个数字里。 它在公告没有写出来的地方。